一度住めば告知義務がなくなるは【嘘】事故物件のロンダリングには注意!

2025年1月24日 不動産の詐欺

事故物件を一度住むことで告知義務がなくなり、売買が有利になる「ロンダリング」なんて巷でいいますが、あれば全くの嘘なので信用しないように!

第三者に一時的に住んでもらうことで、事故物件であることを一時的に緩和される場合がありますが、法律上は完全に免除されるわけではありません。

無知な上にそういった売買を行うと法律的なリスクも伴うので注意が必要です。

不動産の専門に問い合わせて、犯罪リスクをなくしたうえで事故物件の売却を行いましょう。

ではいつになったら告知義務がなくなるのか?はこちらのページで解説しています。

事故物件のロンダリングとは

事故物件のロンダリングとは、過去に事故があった物件のイメージを「洗浄」し、再度市場で魅力的に見せるための手法です。

オーナーは事故物件としてのネガティブな印象を払拭し、より高い価格で売却することを目指します。

このプロセスでは、一時的に第三者に住んでもらうことで、事故の事実を隠すことが一般的です。

ロンダリングは不動産市場において一定の需要があるものの、法的な問題や倫理的な課題も伴います。

ロンダリングの目的と手法

ロンダリングの主な目的は、事故物件としての印象を改善し、物件の価値を向上させることです。具体的な手法としては以下のようなものがあります:

一時的な居住者の確保

第三者に短期間住んでもらい、事故の痕跡を消す。

リフォームやクリーニング

物件を徹底的に掃除・修繕し、外観や内装を新しく見せる。

マーケティング戦略の見直し

事故歴を隠しつつ、物件の他の魅力を強調する広告を展開する。

これらの手法を組み合わせることで、事故物件としてのマイナスイメージを軽減し、売却を有利に進めることができるのも事実です。

ロンダリングのデメリット(リスク)

法的リスクでいえば、告知義務を怠ると法的な問題に発展する可能性がありますし、事実を隠すことは信頼性を損ない、長期的には不利になる可能性があるのでリスクが高く長くなります。

リスクを抱えたうえで、リフォームやクリーニングにかかる費用も発生するので経済的なリスクも発生すると思っておきましょう。

1度住めば事故物件は売買可能は嘘!

事故物件の売買は、実際には法律や市場の反応が複雑に絡み合っており、単純に一度住むだけでは売買が可能・容易になるわけではありません。

ロンダリング後の告知義務の有無や法律的視点から見た売買の可能性について知っておきましょう。

ロンダリング後の告知義務の有無

ロンダリングを行った後でも、事故物件としての告知義務が完全に消えるわけではありません。

ロンダリングによって一時的に告知義務が緩和される場合がありますが、法律上は完全に免除されるわけではありません。

一度住まれた後も、再度購入者に対して事故歴を告知する必要がある場合がありますし、購入者が過去の事故歴を知っていた場合や、情報が漏洩した場合には告知義務が発生します。

したがって、ロンダリングを行った後も、事故物件としての事実を完全に隠すことは難しく、適切な告知が求められる場面が多く存在します。

法律的視点から見た売買の可能性

売主は物件に瑕疵がある場合、買主に対して責任を負います。(民法上の瑕疵担保責任)

また、事故物件であるにもかかわらず、故意に事実を隠した場合、売買契約が無効となる可能性があります。

ちなみに、事故歴が公的に登録されている場合、これを隠すことは非常に難しくなります。

事故物件売買における告知義務

事故物件を売買する際には、売主に対して告知義務が課されますが、発生しない場合もあるので、そのへんをおさらいしておきましょう。

告知義務が発生するケース

  • 人の死に関する事故、自殺や他殺、火災による死亡など。
  • 重大な建物の瑕疵、耐震性の欠如やアスベスト使用など。
  • 環境的な問題、土壌汚染や騒音問題など。

告知義務が発生しないケース

  • 自然死や不慮の事故、老衰や病気、転倒事故などによる死亡。
  • 短期間の利用歴、物件が一度も居住されていない場合や、短期間のみの利用歴。

これらのケースを正確に判断し、適切に告知することが求められます。

国土交通省のガイドラインの適用

国土交通省は、事故物件に関する告知義務を明確にするためのガイドラインを定めています。

これにより、売主はどのような場合に告知義務が発生するかを判断しやすくなっています。

告知義務が発生する事故の種類

自殺、他殺、孤独死、火災による死亡など。

告知義務が発生しない事故の種類

自然死や不慮の事故による死亡。

告知義務の期間

事故発生から一定期間が経過すると、告知義務が軽減される場合もあります。

具体的な事例の提示は国土交通省のガイドラインに、具体的な事故の事例が挙げられており、売主がどのような状況で告知義務が発生するかを判断する際の参考になります。

事故物件の売買に伴うリスクと対策

事故物件の売買には、様々なリスクが伴います。

これらのリスクを理解し、適切な対策を講じることが、安心して取引を進めるために重要です。

告知義務違反の法的リスク

損害賠償請求

買主が事故物件であることを知らずに購入し、後に事実が発覚した場合、損害賠償を請求される可能性があります。

契約解除

不実告知が発覚した場合、売買契約が無効となり、契約を解除されるリスクがあります。

信頼失墜

業界内外での信頼が損なわれ、将来的な取引に悪影響を及ぼす可能性があります。

法的罰則

場合によっては、刑事罰や行政罰が科されることもあります。

これらのリスクを避けるためには、適切な告知と透明性の確保が不可欠です。

リスクを最小限に抑えるために

事故物件の売買と一括りに言っても、一人一人全く同じ状況やパターンは存在しません。

ネットにある情報だけで、判断し売買しても前提条件が完全に一緒ではないので、そこに対して大きなリスクや落とし穴があるのが不動産の売買です。特に事故物件はそのリスクが跳ね上がります。

そういった意味でも、多くの買取り例と知識のある不動産の専門家へ相談されたほうが、売買後の不安がなくなり、リスクを最小限に抑える唯一の手段と言っていいでしょう。

不動産買取マスターなら関西エリアを中心に多くの事故物件や訳あり物件を買い取らせていただいているので、お気軽にお問い合わせくください。簡易な査定も無料でやりますよ!

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まとめ

事故物件のロンダリングについて詳しく解説しました。

ロンダリングは事故物件の印象を改善し、売買をスムーズに進める手段として有効ですが、法的なリスクや倫理的な問題も伴います。告知義務を適切に履行し、専門家のアドバイスを受けることで、安全かつ円滑な取引が可能となります。

事故物件の売買を検討している方は、これらのポイントをしっかりと押さえ、慎重に対応することをお勧めします。