農地売却（田んぼ）の流れと注意点

2025年5月29日 不動産売却基礎知識 任意売却

農地売却は「調査」「方法選択」「許可・登記」の３ステップを守ればスムーズに完了できます。

必要な許可や登記申請はこの順序で行うことで、手戻りや余計なコストを防げますし、相続で得た田んぼを転用して売却した方は、事前に農業委員会へ相談し転用許可を確定させたことで、買主探しから決済まで６か月で終えられました。

３ステップを意識すれば、時間と費用を抑えて安全に農地を現金化できます。

農地売却の全体像｜まず知っておくべき3つのポイント

農地を手放したいと感じたら、最初に「全体像」をつかむことが近道です。

農地売却は「宅地売却」と同じように思われがちですが、実際は農地法や都市計画法など専門性の高い法律が絡みます。流れを知らずに進めると、許可が下りず契約が白紙に戻るケースもあります。

農地売却が宅地売却と違う理由

農地売却が宅地売却と決定的に異なるのは、用途制限と買主制限がある点です。

●用途制限…農地は原則、耕作目的でしか売買できず、住宅や資材置場へ転用する場合は許可が必須です。
●買主制限…農業委員会が「適格農家」と認めた人しか購入できません。
●法律の壁…農地法３条・４条・５条のどれに該当するかで手続きが変わります。

農地法・都市計画法など関係法規の概要

農地売却では主に３つの法律が関与します。

農地法の３条（耕作権移転）、４条（転用）、５条（転用＋移転）の許可制度。

都市計画法であれば、市街化調整区域では開発許可が必要。一定面積以上の取引には事後届出義務。

これらは「道路交通法・信号機・標識」のように、どれか一つでも無視すると事故（契約無効）が起こります。

「農地のまま売る」か「転用して売る」かの判断基準

２択を決めるポイントは３つあります。

• ●立地…住宅地に近いなら転用メリット大。
• ●面積と形状…狭小地や不整形地は転用費用が割高。
• ●資金と時間…転用は造成・許可でコストと期間がかかります。

売却前の事前準備｜調査・書類・専門家手配

売却成功の７割は準備で決まると言われます。まずは「現況」と「登記」を照合し、必要書類を揃え、頼れる専門家チームを編成しましょう。

現況調査と登記情報の照合方法

現況と登記が食い違うと許可が下りません。

• ●公図・地積測量図を法務局で取得し境界杭を確認。
• ●現地写真を撮影し耕作実態を記録。
• ●地目が「田・畑」か登記簿で確認。

この３点を比較し、ズレがあれば土地家屋調査士に相談しましょう。

農業委員会・市町村で確認すべき項目

役所で聞くべきチェックリストは下記です。

• ●農振農用地区域かどうか。
• ●市街化区域／調整区域の区分。
• ●青地・白地の別。
• ●減価償却資産台帳に農業用施設がないか。

病院で言うところのカルテになるので、適切な診断のため必ず控えましょう。

必要書類と取得先一覧

書類は意外と多いですが整理すれば簡単です。

• ●登記事項証明書（法務局）。
• ●公図・地積測量図（法務局）。
• ●固定資産評価証明書（市町村役場）。
• ●印鑑証明書（市町村役場）。
• ●農業委員会提出書類一式（委員会窓口）。

ケース① 農地を農地のまま売却する流れ

買主（農家・農業従事者）の探し方とマッチング手段

買主探しは「人脈」をたどるのが最も良いですが、最近はWEBでの買い取り主を探すのも主流になっています。

試しに、査定してもらうのも大いにありです！

同時進行で進めるのも良いでしょう。

売買契約締結前に確認すべき条件

契約前のチェックは「価格」「境界」「耕作計画」。

• ●価格は近隣の取引事例を参考に公示地価×調整率で算出。
• ●境界は杭の有無を現地確認。
• ●耕作計画（営農計画書）は買主が作成し委員会へ提出。

これらは家を建てる前の「地盤調査」に似て欠かせません。

ケース② 農地転用後に売却する流れ

転用後の売却は高値売却が期待できますが、手続きとコストが増えます。

不動産会社への媒介依頼と査定の受け方

転用売却の成功は不動産会社選びで８割決まります。

• ●農地売却実績を確認（ホームページ・成約事例）。
• ●査定方法…更地想定価額と転用造成費を分けて提示。
• ●媒介契約は「専任媒介」だと販売活動が集中しやすい。

面談では「建築業者ネットワーク」を持つか聞きましょう。

不動産買取マスターは農地・田んぼ・山など多くの買い取り実績があります。

農地法5条許可申請（または届出）のステップ

５条許可は「転用＋移転」の二重審査。

• ●用途区分が宅地・駐車場・資材置場か。
• ●開発行為が500㎡超なら都市計画法29条申請が必要。
• ●届出で済む市街化区域なら審査期間が短縮。

行政書士は換地処分や非農地証明の経験があるか確認しましょう。

費用・税金の基礎知識

売却益を正しく計算しないと「思わぬ税負担」で後悔します。

仲介手数料・測量費・許可申請費の目安

実費の目安を押さえましょう。

• ●仲介手数料…（売買価格×3％＋6万円）×消費税。
• ●測量費…30万〜50万円。
• ●許可申請費…行政書士報酬10万〜20万円。

事前に見積書を取り「総費用シミュレーション」を作ると安心です。

譲渡所得税・住民税・復興特別税の計算方法

譲渡所得税は３要素

• ●譲渡所得＝売却価格−取得費−譲渡費用。
• ●税率…長期（５年超）20.315％、短期（５年以内）39.63％。
• ●特例…農地保有継続要件があれば特定農地入替え等特別控除。

数字が苦手でも、電卓１つで計算可能です。

登録免許税・印紙税などその他のコスト

忘れがちな税金も確認。

• ●登録免許税…地目変更1,000円／筆、所有権移転は売買価額×1.5％。
• ●印紙税…売買契約書に貼付、1,000万〜5,000万円で２万円。
• ●諸経費…抵当権抹消登記や振込手数料。

家計簿に記入するイメージで、一項目ずつ積み上げましょう。

売却スケジュールと所要期間の目安

時間管理はロードマップが命です。想定期間を把握しておけば「いつ資金が入るか」逆算できます。

農地のまま売却する場合の一般的な期間

農地のままなら平均３〜６カ月。

• ●買主探し…１〜２カ月。
• ●３条許可審査…１〜２カ月。
• ●決済・登記…１カ月。

春の種まき前は買主需要が高く、スピード成約しやすいです。

転用後売却に必要な期間と遅延要因

転用後は６〜12カ月。

• ●許可申請…２〜３カ月。
• ●造成工事…３〜６カ月。
• ●売買契約・決済…１〜３カ月。

遅延要因は雨期の造成停止と隣地境界トラブルが二大要因です。

まとめ

ここまで読めば、農地売却のプロセスが立体的に見えたはずです。

方法選択、許可取得、専門家活用の黄金リレーで、あなたの土地が価値ある資産へと生まれ変わります。

農地売却は「方法選択→許可取得→登記」の３段階。専門家と連携し、手続きの順番と書類の質を守れば、高値売却とスピード決済が同時に実現します。