共有名義の不動産は勝手に売れる？売却されたときのトラブルと対処法を解説
「共有名義の不動産は勝手に売れるの？」と疑問に思っている方も多いのではないでしょうか。
結論からお伝えすると、共有名義の不動産全体を勝手に売ることはできません。しかし、自分の「共有持分」だけであれば、ほかの共有者の同意がなくても売却することが可能です。
- 共有名義の不動産全体の売却には共有者全員の同意が必要
- 共有持分だけなら単独で売却でき、第三者と共有状態になるリスクがある
- トラブルを防ぐには早めに共有状態を解消しておくことが大切
たとえば、相続で兄弟が共有名義になっている不動産で、一方が勝手に自分の持分を第三者に売却してしまうと、見知らぬ人から家賃を請求されたり、安い金額で持分の買取を迫られたりするトラブルが起こる可能性があります。
つまり、共有名義の不動産は「全体」は勝手に売れませんが、「持分」は勝手に売れるため、思わぬトラブルに巻き込まれる危険があるのです。
共有名義の不動産は勝手に売却できるのか？結論と法的根拠
「共有名義の不動産って、自分の判断だけで勝手に売れるの？」という疑問は、相続や離婚などで不動産を共有している方にとって、非常に気になるポイントですよね。
結論からお伝えすると、共有名義の不動産全体を、共有者の1人が勝手に売却することはできません。これは民法第251条の「変更行為」に該当し、共有者全員の同意が必要と定められているからです。
ただし、ここで注意していただきたいのが「共有持分」の存在です。
共有持分とは、それぞれの共有者が持っている不動産の権利の割合のことで、この持分だけであれば、ほかの共有者の同意がなくても売却できてしまいます。
つまり、不動産全体は勝手に売れないけれど、自分の持分だけなら勝手に売れるという点が、トラブルの大きな原因になっているのです。
共有名義の不動産全体を勝手に売ることはできない
まず大前提として、共有名義の不動産全体を1人の判断で勝手に売却することは法律上認められていません。
たとえば、お父さんが亡くなって、兄弟3人で1つの家を相続したとしましょう。この場合、3人がそれぞれ不動産の持分を持っている「共有名義」の状態になります。この家を売却したいと思っても、兄弟3人全員が「売ろう」と同意しなければ、売却の手続きを進めることはできません。
これは民法第251条で定められており、不動産の売却は「変更行為（処分行為）」にあたるため、共有者全員の合意がなければおこなうことができないと決められています。たとえ持分の割合が大きい人であっても、1人でも反対する共有者がいれば売却は成立しません。
- 共有名義の不動産全体の売却には共有者全員の同意が必要
- 1人でも反対する人がいれば売却は不可能
- 民法第251条により「変更行為」として法的に定められている
このルールがあるため、「知らないうちに家が売られていた」ということは、不動産全体に関しては起こりません。
ただし、後述する「共有持分」の売却については話が変わってきますので、引き続き確認していきましょう。
共有持分だけなら同意なしで売却が可能
先ほど、不動産全体は勝手に売れないとお伝えしましたが、実は「共有持分」に関しては、ほかの共有者の同意がなくても自分の意思だけで売却することが可能です。
共有持分とは、1つの不動産に対してそれぞれの共有者が持っている権利の割合のことです。
たとえば、兄弟2人で不動産を相続した場合、それぞれ「1/2」ずつの持分を持っていることになります。この「自分の1/2の持分」は個人の所有物として扱われるため、自由に売却することが認められているのです。
これは少しイメージしにくいかもしれませんが、ケーキに例えるとわかりやすいかもしれません。
ホールケーキ全体をみんなの同意なく売ることはできませんが、自分に割り当てられた1切れだけなら、自分の判断で誰かにあげたり売ったりできる、というイメージです。
しかし、ここが大きな問題点です。共有持分を見知らぬ第三者に売却されてしまうと、突然知らない人と不動産を共有することになってしまいます。これがさまざまなトラブルの引き金になるため、共有持分の売却は非常に慎重に考える必要があるのです。
共有者に認められている3つの行為（保存・管理・変更）とは？
共有名義の不動産に対して、共有者にはどのような行為が認められているのでしょうか。
法律では、共有者ができる行為を大きく3つに分けて定めています。それぞれ必要な同意の範囲が異なりますので、しっかり理解しておきましょう。
1つ目は「保存行為」
これは、不動産の現状を維持するための行為のことで、共有者が単独でおこなうことができます。
たとえば、雨漏りがひどくなった屋根を修繕したり、不法に占拠している人を追い出したりするような行為がこれにあたります。
不動産の価値を守るために必要な行為なので、ほかの共有者の同意は不要です。
2つ目は「管理行為」
管理行為とは、不動産を管理したり改良したりするために必要な行為のことです。
具体的には、リフォームをしたり、短期間の賃貸借契約を結んで人に貸し出したりするケースが該当します。この管理行為をおこなうには、共有持分の過半数以上の同意が必要です。
3つ目は「変更行為（処分行為）」
不動産を売却したり、建物を解体したりするような行為がこれにあたります。
不動産そのものの形を大きく変えたり、手放したりする行為なので、必ず共有者全員の同意が必要です。
- 保存行為（修繕・不法占拠の排除など）→ 単独でおこなえる
- 管理行為（リフォーム・短期賃貸など）→ 持分の過半数の同意が必要
- 変更行為（売却・解体など）→ 共有者全員の同意が必要
このように、行為の種類によって必要な同意の範囲が異なります。
特に売却は「変更行為」にあたるため、全員の同意が必要という点をしっかり覚えておきましょう。
共有持分を勝手に売却されるとどうなる？起こりうるトラブル
共有持分は、ほかの共有者の同意がなくても売却できるとお伝えしました。しかし、これは裏を返せば、自分の知らないうちに共有者が持分を第三者に売却してしまう可能性があるということです。
もし共有者が勝手に持分を売却してしまうと、買い取った第三者が新しい共有者として加わることになります。特に、共有持分の買取を専門とする不動産業者（いわゆる「共有持分買取業者」）に売却されるケースでは、さまざまなトラブルが発生する危険性が高くなります。
「まさか自分がそんなトラブルに巻き込まれるわけがない」と思うかもしれませんが、実際にこうしたケースは少なくありません。
見知らぬ第三者と共有状態になってしまう
共有持分を勝手に売却された場合、まず最初に起こる問題は、見知らぬ第三者と不動産を共有する状態になってしまうということです。
たとえば、兄弟2人で相続した不動産を共有していたところ、兄が自分の持分を第三者に売却してしまったとしましょう。
すると、弟は突然「会ったこともない知らない人」と不動産を共有することになります。これは、家族同士で共有していたときとは全く違う状況です。
家族であれば、ある程度お互いの事情を理解して柔軟に対応できたことでも、第三者が相手となればそう簡単にはいきません。
特に、持分を購入した相手が不動産投資家や共有持分の買取業者である場合は、利益を目的として行動するため、話し合いがスムーズに進まないケースが非常に多いのです。
このように、見知らぬ第三者と共有状態になること自体が、さまざまなトラブルの入り口になってしまうのです。
第三者から家賃を請求される可能性がある
共有名義の不動産に住んでいる場合、新たに共有者となった第三者から家賃（正確には「不当利得返還請求」や「使用料」）を請求される可能性があります。
これは少し驚かれるかもしれませんが、法律上、共有不動産に住んでいる共有者は、住んでいない共有者に対して持分に応じた使用料を支払う義務があるとされています。
具体的な例で説明しましょう。
家賃相場が月10万円の不動産を兄弟2人（持分1/2ずつ）で共有していて、兄が住んでいたとします。
もともと兄弟の間では「家賃は払わなくていいよ」という暗黙の了解があったかもしれません。
しかし、弟が持分を第三者に売却した場合、新たな共有者は兄に対して月5万円（10万円×1/2）の使用料を請求できるのです。
- 共有不動産に住んでいる場合、住んでいない共有者へ使用料を支払う義務がある
- 家族間では無償で済んでいたものが、第三者が相手だと請求される可能性が高い
- 使用料は家賃相場と持分割合をもとに算出される
家族同士では問題にならなかった家賃の問題も、第三者が共有者になった途端に大きなトラブルへと発展してしまう危険性があることを覚えておきましょう。
第三者が敷地内を自由に出入りできるようになる
共有名義の不動産では、共有者であれば誰でもその不動産を使用する権利を持っています。
これはつまり、共有持分を購入した第三者も、敷地内を自由に出入りできるということを意味します。
たとえば、自分が住んでいる家の共有者が持分を第三者に売却した場合、その第三者は法律上の共有者ですから、敷地に入ってくることを拒否することが非常に難しくなります。
「知らない人が自分の家の敷地に勝手に入ってくる」と考えると、とても不安ですよね。
民法第249条では、各共有者は共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができると定められています。
そのため、たとえ面識のない第三者であっても、共有者である以上は敷地への立ち入りを禁止することは原則としてできないのです。
これは日常生活における安心感やプライバシーに直結する問題であり、精神的にも大きなストレスになりかねません。
特にお子さんがいるご家庭では、防犯面の不安も大きくなるでしょう。
共有物分割請求により共有解消を迫られる
共有持分を購入した第三者から、「共有物分割請求」を起こされて、共有状態の解消を迫られるトラブルも多く発生しています。
共有物分割請求とは、共有状態を解消するために法的な手続きをおこなうことです。
民法第256条では、各共有者はいつでも共有物の分割を請求できると定められており、これは後から持分を購入した第三者であっても同様に権利を持っています。
まず、当事者同士での話し合い（協議）がおこなわれますが、意見がまとまらない場合は、裁判所に調停や訴訟を申し立てることになります。
ここで重要なのは、裁判所が下した判決には法的な強制力があるという点です。
- 共有物分割請求は、共有者であれば誰でもいつでも起こすことができる
- 協議がまとまらなければ裁判所での調停や訴訟に発展する
- 裁判所の判決には法的強制力があり、従わなければならない
たとえば、裁判所が「換価分割（かんかぶんかつ）」を命じた場合は、不動産を競売にかけてその代金を持分に応じて分配することになります。
つまり、自分が手放したくないと思っていても、裁判所の判断次第では不動産を手放さなければならない可能性があるのです。
これは非常に大きなリスクといえるでしょう。
不当に安い金額で持分の買取を持ちかけられる
共有持分を購入した第三者から、不当に安い金額で自分の持分を売却するよう持ちかけられるというトラブルも少なくありません。
なぜこのようなことが起こるのかというと、第三者（特に共有持分の買取業者）が、ほかの共有者の持分もすべて買い取って単独名義にすることを狙っているからです。
単独名義になれば、不動産全体を自由に売却したり活用したりできるため、資産価値を大きく上げることができます。
たとえば、相場が2,000万円の不動産で、あなたが1/2の持分（本来の価値は1,000万円）を持っていたとしましょう。
第三者は、あなたの持分を500万円や600万円といった不当に安い金額で買い取ろうとしてくることがあります。
もしあなたがその価格で売却してしまえば、第三者は2,000万円の不動産を合計1,000万円程度で手に入れることになり、大きな利益を得ることになるのです。
このような交渉に対しては、焦って応じる必要はありません。
相場をしっかり調べたうえで、納得のいく判断をすることが大切です。もし不安を感じたら、すぐに不動産の専門家や弁護士に相談することをおすすめします。
共有持分を勝手に売却された場合の対処法
ここまで、共有持分を勝手に売却された場合に起こりうるトラブルについて解説してきました。「もし実際にこんなことが起きたら、どうすればいいの？」と不安に感じている方も多いのではないでしょうか。
安心してください。たとえ共有持分を勝手に売却されてしまったとしても、状況に応じた対処法はきちんと存在します。ここからは、「不動産を手放したくない場合」と「不動産を手放してもよい場合」の2つのケースに分けて、具体的な対処法を詳しくご紹介していきます。
大切なのは、トラブルが起きたときに慌てず冷静に行動することです。
不動産を手放したくない場合：持分を買い戻す方法と注意点
「この家だけは絶対に手放したくない」という場合、まず検討していただきたいのが、第三者に渡ってしまった共有持分を買い戻すという方法です。
持分の買い戻しとは、共有持分を購入した第三者に対して、あなたがその持分を購入し直すことで、再び元の共有状態に戻す（もしくは単独名義にする）方法です。これにより、見知らぬ第三者との共有状態を解消することができます。
ただし、この方法にはいくつかの注意点があります。
まず、第三者は利益を得ることを目的として持分を購入しているケースが多いため、相場よりも高い金額を提示してくる可能性が高いです。
たとえば、相場では500万円の持分であっても、700万円や800万円を要求されることがあります。
- 第三者から共有持分を買い戻すことで共有状態を解消できる
- 相場よりも高額な金額を提示される可能性がある
- 買い戻し資金の準備が必要になるため、事前の資金計画が重要
感情的になって高額な金額で応じてしまうと、後から後悔することにもなりかねません。
買い戻しを検討する際は、必ず不動産鑑定士による適正価格の査定を受けたうえで、冷静に交渉を進めることが大切です。
不動産を手放したくない場合：弁護士に相談し共有物分割請求を起こす
第三者から共有持分を買い戻したいと思っても、あまりにも高額な金額を提示されて交渉がまとまらないケースもあるでしょう。
そのような場合は、弁護士に相談して「共有物分割請求訴訟」を起こすという方法があります。
共有物分割請求訴訟とは、裁判所を通じて共有状態を解消するための法的手続きのことです。
裁判所では、以下の3つの分割方法が検討されます。
「現物分割」
土地などを物理的に分ける方法です。
「代償分割（価格賠償）」
一方が持分を取得するかわりに、相手に金銭を支払う方法です。
「換価分割」
不動産を売却してその代金を分配する方法です。
不動産を手放したくない場合は、弁護士と相談のうえ「代償分割」を目指すのが理想的です。
これであれば、適正な価格を支払うことで不動産を自分のものにすることができます。
ただし、最終的な判断は裁判所がおこなうため、必ずしも自分の希望どおりになるとは限りません。
裁判所が「換価分割」を命じた場合は、不動産を売却せざるを得なくなります。そのため、訴訟を起こす前に弁護士としっかり相談し、リスクも含めて理解したうえで判断することが非常に重要です。
不動産を手放してもよい場合：全体売却または自分の持分を売却する方法
「正直、この不動産にはそこまでこだわりがない」「トラブルから早く解放されたい」という場合は、不動産全体の売却、または自分の共有持分のみの売却を検討してみましょう。
まず、最も理想的なのは新たな共有者（第三者）と協力して、不動産全体を売却する方法です。不動産全体として売却したほうが、持分だけで売るよりも高い金額で売れる傾向があります。
第三者も利益を求めていることが多いため、「全体を売却して利益を分け合いましょう」という提案には応じてくれる可能性があります。
しかし、もし第三者が全体売却に応じてくれない場合は、自分の持分だけを売却するという選択肢もあります。
共有持分は、共有持分の買取を専門とする不動産業者に売却することが一般的です。
- 不動産全体の売却が最も高い金額で売れる可能性が高い
- 第三者が全体売却に応じない場合は、自分の持分だけでも売却できる
- 共有持分の買取専門業者に依頼すればスムーズに売却が進みやすい
ただし、共有持分だけの売却は、通常の不動産売却に比べて売却価格が低くなりがちです。
それでも、トラブルが長引くことによる精神的な負担や、弁護士費用などのコストを考えると、早めに持分を売却して共有状態を解消することが最善の判断となる場合もあります。
共有持分の勝手な売却を未然に防ぐ方法
ここまで、共有持分を勝手に売却された場合のトラブルと対処法について詳しく解説してきました。
しかし、本当に大切なのはトラブルが起こる前に、未然に防ぐための対策をしておくことです。
「備えあれば憂いなし」という言葉があるように、事前にしっかりと対策を講じておくことで、将来起こりうるリスクを大幅に減らすことができます。共有名義の不動産を持っている方は、今のうちから以下の方法を検討してみてください。
共有者全員の合意を得て不動産を売却し共有状態を解消する
共有持分の勝手な売却を防ぐために最も確実な方法は、共有者全員の合意を得て不動産全体を売却し、共有状態そのものを解消してしまうことです。
共有状態が続いている限り、いつ誰が持分を第三者に売却するかわかりません。共有者の中に「お金に困っている人」や「不動産に興味がない人」がいれば、突然持分を売却されてしまうリスクは常に存在します。
たとえば、相続で兄弟3人が不動産を共有している場合、まずは3人で話し合いの場を設けましょう。「この不動産をどうするか」について全員の意見を出し合い、売却の方向で合意が得られれば、不動産全体を市場で売却します。売却代金は、持分の割合に応じて公平に分配されるため、全員が納得しやすい方法といえるでしょう。
不動産全体として売却すれば、共有持分だけで売るよりも高い価格がつく可能性が高いですし、何よりも共有状態が完全に解消されるため、将来的なトラブルのリスクをゼロにすることができます。
共有持分の買取で単独名義に変更する方法
「不動産を手放したくないけど、共有状態は解消したい」という場合には、ほかの共有者から持分を買い取って、自分の単独名義に変更するという方法が有効です。
この方法は、法律用語で「持分の譲受（じょうじゅ）」と呼ばれます。ほかの共有者に対して適正な価格を支払い、持分を買い取ることで、不動産を自分1人のものにするのです。
たとえば、兄弟2人で持分1/2ずつを持っている場合、もう一方の共有者に「あなたの持分を買い取らせてほしい」と交渉します。相手が同意すれば、持分の売買契約を結び、登記を変更して単独名義にすることができます。
- ほかの共有者から持分を買い取ることで単独名義にできる
- 適正な価格は不動産鑑定士に査定を依頼して決めるのが安心
- 単独名義になれば将来のトラブルリスクが完全になくなる
ただし、買取には資金が必要です。住宅ローンを利用できる場合もありますが、共有持分の買取に対応している金融機関は限られているため、事前に確認しておくことが大切です。
また、税金面でも「みなし贈与」にならないよう、適正な時価での売買が求められますので、税理士への相談も忘れずにおこないましょう。
早めの話し合いと専門家への相談が重要
共有名義の不動産に関するトラブルを防ぐために、何よりも大切なのは「早めの行動」です。
問題が起きてからではなく、起きる前に手を打っておくことが、最も効果的な予防策になります。
まず、共有者全員での話し合いの場を定期的に設けましょう。特に相続直後は、感情的な問題もあって話し合いを避けてしまいがちですが、時間が経てば経つほど共有者同士の関係が疎遠になり、意思疎通が難しくなってしまいます。
「そのうち話し合おう」と先延ばしにすることが、実は最も危険な行為なのです。
そして、話し合いの際には、不動産の専門家（不動産会社や不動産コンサルタント）や弁護士、税理士などのプロに相談することを強くおすすめします。専門家のアドバイスを受けることで、法律や税金の面から最適な解決方法を見つけることができます。
「まだ大丈夫」と思っているうちに状況が悪化してしまうケースは本当に多いです。共有名義の不動産をお持ちの方は、ぜひ今日から行動を起こしてみてください。早めの一歩が、将来の大きなトラブルからあなたを守ってくれるはずです。
まとめ
今回は、共有名義の不動産は勝手に売却できるのかというテーマについて、トラブルの内容と対処法を詳しく解説しました。
共有名義の不動産全体を、共有者の1人が勝手に売却することはできません。
しかし、共有持分だけであれば、ほかの共有者の同意がなくても売却することが可能です。そのため、知らないうちに共有者が持分を第三者に売却してしまい、見知らぬ人との共有状態になるリスクが常に存在します。
第三者と共有状態になると、家賃を請求されたり、敷地への自由な出入りを許さなければならなかったり、不当に安い金額で持分の売却を持ちかけられたりと、さまざまなトラブルが発生する可能性があります。
このようなトラブルを未然に防ぐためには、早い段階で共有者同士が話し合い、不動産の売却や持分の買取などによって共有状態を解消しておくことが最も重要です。「まだ問題は起きていないから大丈夫」と油断せず、早めに専門家へ相談して対策を講じることをおすすめします。