共有名義の持分だけを売却できる？3つの方法とメリット・デメリットを解説

2026年2月12日 任意売却

「共有名義の不動産、自分の持分だけを売ることはできるの？」と疑問に思っていませんか？

結論から言うと、共有名義の持分だけを売却することは可能です。 他の共有者の同意がなくても、自分の持分であれば単独で売却できます。

その理由は、共有持分はあくまで「自分の権利」であり、その処分は本人の自由と法律で認められているからです。

つまり、共有名義の持分だけの売却は可能ですが、方法の選び方次第で結果が大きく変わります。

共有名義の持分だけを売却することはできる？結論と基礎知識

結論からお伝えします。共有名義の不動産であっても、自分の持分だけを単独で売却することは可能です。

「えっ、他の共有者に許可をもらわなくていいの？」と驚かれる方も多いかもしれません。ですが、法律上、自分の持分は自分の権利ですから、自由に処分できるのです。

ただし、ここで知っておいてほしいのは「売却できる」ことと「有利に売却できる」ことはまったく別の話だということです。売却方法を間違えると、本来の価値よりも大幅に安い金額でしか売れないケースもあります。

共有持分とは？共有名義不動産の仕組みをわかりやすく解説

「共有持分」とは、ひとつの不動産を複数の人が共同で所有しているときの、それぞれの人が持つ「権利の割合」のことです。

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たとえば、お父さんが亡くなって、兄弟3人で実家の土地と建物を相続したとします。このとき、3人が「3分の1ずつ」の持分で共有名義の登記をした場合、それぞれが持つ3分の1の権利が「共有持分」です。

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わかりやすく言えば、1枚のピザを3等分したうちの1切れが、あなたの持分というイメージです。

ただし、不動産の場合はピザのように物理的に切り分けられているわけではありません。土地や建物の全体に対して「3分の1の権利がある」という状態です。

不動産登記簿（登記事項証明書）には、共有者それぞれの名前と持分割合が記載されています。

この登記簿を法務局で取得すれば、誰でも共有の状態を確認できます。

• 親の不動産を兄弟姉妹で相続した場合
• 夫婦で住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合
• 親子でお金を出し合って不動産を取得した場合

自分の持分だけなら単独で売却できる法的根拠

「自分の持分だけなら、本当に勝手に売っていいの？」と不安になるかもしれません。

ですが、安心してください。

法律がしっかりとその権利を認めています。

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民法第206条では、「所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する」と定められています。共有持分は「あなたの所有権」ですから、この規定に基づいて自由に売却できるのです。

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これは実務の世界では「持分処分の自由」と呼ばれる考え方です。

不動産業者や弁護士の間では当然の知識ですが、一般の方にはあまり知られていません。

ただし、注意してほしいのは「持分だけ」の売却と「不動産全体」の売却は別物だということです。不動産全体を売却するには共有者全員の合意が必要ですが、自分の持分だけなら単独の判断でOKです。

他の共有者の同意は必要？不要なケースと注意点

共有名義の不動産で「何をするか」によって、他の共有者の同意が必要かどうかは変わります。

ここを正しく理解しておかないと、思わぬトラブルになることがあります。

不動産の実務では、共有者の行為は大きく3つに分類されます。

これは「共有物の管理・変更・保存行為」と呼ばれる分類で、不動産に関わるプロなら誰もが知っている基本知識です。

• 保存行為（単独でOK）：建物の修繕、不法占拠者への明渡し請求など
• 管理行為（持分の過半数が必要）：賃貸借契約の締結、短期の利用方法の決定など
• 変更・処分行為（全員の同意が必要）：不動産全体の売却、建物の建替え、大規模な形質変更など

つまり、不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要です。しかし、自分の持分だけを売却する行為は「自分の財産の処分」にあたるため、他の共有者の同意は不要です。

ただし、同意が不要だからといって、何も伝えずにいきなり第三者へ売却すると、共有者間の人間関係が壊れてしまうこともあります。特に親族間の共有では、事前に一声かけておくほうが、後々のトラブルを防げるでしょう。

共有名義の持分だけを売却する3つの方法【それぞれの特徴を解説】

共有名義の持分を売却する方法は、大きく分けて3つあります。

どの方法を選ぶかによって、売却価格・手続きのスムーズさ・親族関係への影響がまったく異なります。たとえるなら、同じ目的地に行くのに「電車・タクシー・徒歩」のどれを選ぶかで、かかる時間もお金も変わるようなものです。

方法①：他の共有者に持分を売却する【共有者間売買】

1つ目の方法は、自分の持分を他の共有者に買い取ってもらう方法です。

実務では「共有者間売買」と呼ばれています。

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たとえば、兄弟3人で相続した実家に長男が住んでいるケースを考えてみましょう。次男と三男が「自分たちの持分はもう必要ない」と考えた場合、長男に持分を売却するのです。長男からすれば、持分を買い取ることで自分の所有権が増え、最終的には単独名義にすることも可能になります。

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この方法の最大のポイントは、共有者の中に「買いたい」という人がいるかどうかです。

居住している共有者や、その不動産に思い入れのある共有者がいれば、話がまとまりやすい傾向にあります。

ただし、親族間の売買では過去のいきさつや感情が絡むことも多く、価格交渉が難航するケースも少なくありません。

さらに、親族間売買では税務署から「みなし贈与」を疑われることがあるため、不動産鑑定士による適正な時価評価を取得しておくと安心です。

また、買い取る側に資金力があるかどうかも重要です。住宅ローンは共有持分の買取りには使えないケースが多いため、現金での調達が必要になる場合があります。

方法②：第三者（個人・法人）に持分だけを売却する方法

2つ目は、共有者ではない外部の第三者に、自分の持分だけを売却する方法です。

• 「他の共有者が買ってくれない」
• 「そもそも話し合いができない」

という場合に選ばれることが多い方法です。最近では、共有持分の買取りを専門にしている不動産業者（いわゆる「共有持分買取業者」）も増えています。

この方法のポイントを整理すると、以下のとおりです。

• 自分の持分だけなので、他の共有者の同意なしで売却できる
• 買取専門業者なら、最短数日～数週間で現金化できる場合がある
• ただし、売却価格は市場相場の大幅に下回るのが一般的

ここで知っておいてほしい現実があります。第三者が共有持分を買う目的は、ほぼ間違いなく「利益」です。買い取った後に、他の共有者へ利益を上乗せして転売したり、逆に他の共有者の持分を安く買い叩いたりすることで利益を得るのです。

つまり、あなたが持分を第三者に売った瞬間、残された共有者の中に見知らぬ人が入り込むことになります。

方法③：共有者全員で第三者に一括売却する方法

3つ目は、共有者全員が足並みをそろえて、不動産全体を第三者に売却する方法です。

この方法が実は、金額面でも人間関係の面でもベストな選択肢と言えます。

買う側の立場で考えてみてください。バラバラの持分ではなく、不動産全体をまとめて購入できるわけですから、制約のない完全な所有権を手に入れられます。

そのため、通常の不動産相場に近い価格での売買が可能になるのです。

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たとえば、相場が3,000万円の土地を3人で共有している場合、全員一括で売れば各自が約1,000万円ずつ受け取れます。しかし、持分だけをバラ売りすれば、1人あたり500万円以下になることも珍しくありません。この差はとても大きいですよね。

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ただし、この方法には「共有者全員の堅固な意思統一」が不可欠です。

売買契約後に共有者の1人が「やっぱり売りたくない」と言い出せば、契約不履行になり、共有者全員に違約金が発生するおそれがあります。

売却方法ごとのメリット・デメリットを徹底比較

ここまで3つの売却方法を解説してきましたが、「結局、どの方法がいいの？」と迷っている方も多いのではないでしょうか。

共有者間売買のメリット・デメリット【親族間で解決したい方向け】

＜メリット＞

この方法の最大のメリットは、外部の人間を巻き込まずに、身内だけで問題を解決できることです。

居住中の共有者が買い取れば、住む場所を失う心配もありません。

共有状態が解消できるうえ、親族関係にも傷がつきにくいのが魅力です。

＜デメリット＞

一方で、親族間だからこそ話がこじれるケースも多いのが現実です。

「あのとき面倒を見たのは私なのに」「相続の時に不公平だった」など、過去の感情が交渉の妨げになることがあります。

また、売買価格の折り合いがつかないことも多いです。

売る側は「少しでも高く」、買う側は「できるだけ安く」と考えるのは当然ですから、第三者的な立場で価格を査定してくれる不動産鑑定士の力を借りるのがおすすめです。

第三者への持分売却のメリット・デメリット【早く現金化したい方向け】

メリット

他の共有者との交渉が不要で、自分の判断だけで売却できる。買取専門業者に依頼すればスピーディーに現金化できる

デメリット

売却価格が市場相場より大幅に安くなる。

残された共有者に見知らぬ第三者が加わり、将来的なトラブルの種になる

買取業者によって提示価格に大きな差がある。必ず複数社から査定を取る「相見積もり」をすること

この方法は、いわば「最終手段」に近い選択肢です。

共有者との話し合いがどうしてもまとまらず、早く共有状態から抜け出したいという方にとっては有効ですが、金銭面では大きな損失を覚悟する必要があります。

実務的な感覚でお伝えすると、持分のみの買取価格は市場価格の3割～5割程度になることが多いです。

全員一括売却のメリット・デメリット【最も高く売りたい方向け】

＜メリット＞

この方法の圧倒的な強みは、不動産の相場価格で売却できることです。

持分をバラ売りした場合との価格差は歴然です。

先ほどの例で言えば、持分売却なら300万円～500万円のところ、一括売却なら1,000万円前後が期待できます。

また、共有者全員が納得のうえで売却するため、後々の親族間トラブルも起きにくいです。

＜デメリット＞

全員の意思を統一するのが最大のハードルです。

共有者の中に一人でも反対者がいれば、この方法は使えません。

特に、不動産に居住している共有者がいる場合、「住み続けたい」という強い気持ちがあるため説得が難しくなります。

さらに、売買契約を結んだ後に一人が「やめたい」と言い出すと、違約金が全員に降りかかります。

そのため、実務では事前に共有者間で売却合意書を取り交わしておくことが一般的です。

自分に合った売却方法を選ぶポイント【判断基準はこの3つ】

3つの方法を比較したうえで、「自分にはどの方法が合っているのか」を判断するためのポイントを整理します。

判断の基準になるのは、以下の3点

• 共有者との関係性：話し合いができる関係なら、共有者間売買か全員一括売却を優先する
• 売却のスピード：すぐに現金化したいなら第三者への持分売却も選択肢になる
• 売却価格の重視度：少しでも高く売りたいなら、全員一括売却が圧倒的に有利

たとえるなら、病院選びと同じです。風邪なら近所のクリニックで十分ですが、大きな手術が必要なら専門の大学病院に行きますよね。共有持分の売却も、状況に応じて最適な方法を選ぶことが大切です。

共有持分だけを売却する場合の売買価格はどうなる？相場と仕組みを解説

共有持分の売却を考えたとき、最も気になるのは「いくらで売れるのか」ではないでしょうか。

残念ながら、持分だけの売却では、不動産全体の相場価格をそのまま持分割合で割った金額では売れません。

大幅に安くなるのが現実です。

持分のみの売却価格が安くなる理由【買う側の立場で考える】

持分だけの売却価格が安くなる理由は、とてもシンプルです。「買った人が自由に使えないから」です。

不動産全体を所有していれば、住むのも、貸すのも、建て替えるのも自由です。

しかし、共有持分だけを持っていても、不動産全体を自由にコントロールすることはできません。

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買い手の立場で考えてみましょう。

あなたが「この土地の3分の1の権利を買いませんか？」と言われたら、どう感じますか？

残りの3分の2は見ず知らずの人が持っていて、自由に建物を建てることも、土地を売ることもできない。

そんな不動産をわざわざ高い値段で買おうとは思いませんよね。

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不動産業界では、このような制約のある権利を「不完全所有権」と呼ぶことがあります。

完全な所有権に比べて利用価値が低いため、価格が大幅に下がるのは避けられないのです。

持分売却の相場目安と価格の決まり方【具体的な数字で解説】

では、実際に持分だけを売却した場合、どのくらいの価格になるのでしょうか。

一般的な目安を示すと、次のとおりです。

• 相場価格の30%～50%程度になることが多い
• 持分割合が大きいほど（2分の1以上など）、やや高く評価される傾向がある
• 共有者間の関係が良好で、将来的に一括売却が見込める場合は価格が上がることもある

たとえば、不動産全体の時価が4,000万円で、あなたの持分が4分の1（本来の価値：1,000万円）の場合、第三者への売却では300万円～500万円程度になるイメージです。

価格を決める要素としては、不動産の立地・築年数・共有者の人数・居住者の有無・将来的な交渉の難易度などがあります

全員一括売却なら相場価格で売れる理由【最も損しない方法】

持分だけの売却では大幅に安くなりますが、共有者全員で一括売却すれば、通常の相場価格で売却できます。

理由は明快です。

買い手にとって、共有持分がすべて揃った状態＝完全な所有権だからです。

完全な所有権であれば、自由に使える不動産ですから、通常の不動産取引と同じ相場で売買が成立します。

先ほどの例で比較してみましょう。不動産全体の時価が4,000万円のケースです。

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持分（4分の1）だけを売却した場合：300万円～500万円
全員一括で売却した場合の取り分：約1,000万円

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その差は実に500万円～700万円にもなります。

これだけの差があるのですから、可能であれば全員一括売却を目指すべきです。

共有者間の調整に時間と手間がかかるのは事実です。

しかし、その努力に見合うだけのリターンがあります。

相続登記が未了の場合に持分売却はできる？必要な手続きを解説

共有持分の売却を考えている方の中には、「まだ相続登記が終わっていない」という方も少なくありません。

結論を先にお伝えすると、相続登記が完了していなければ、原則として持分の売却はできません。不動産の所有者として登記されていない限り、買主への所有権移転登記ができないからです。

売却前に遺産分割協議と相続登記を完了させる重要性

共有持分を売却するためには、まず「自分がその持分の所有者である」ことを登記で証明する必要があります。

そのために欠かせないのが、遺産分割協議と相続登記です。

遺産分割協議とは、亡くなった方の財産をどのように分けるかを、相続人全員で話し合って決めることです。

この協議で合意した内容を「遺産分割協議書」という書面にまとめ、全員が署名・実印を押印します。

この協議書をもとに法務局で相続登記を申請し、はじめて不動産の名義があなたに移ります。

ここまで完了して、ようやく売却のスタートラインに立てるのです。

問題は、相続人同士の交流が疎遠な場合や、相続人が多人数にわたる場合です。

連絡がつかない、協力してくれないといった状況になると、遺産分割協議が長期化することがあります。

実務では数か月から数年かかるケースもあり、この段階で専門家の力を借りることが重要になります。

法定相続による登記と遺産分割協議による登記の違い

相続登記には、主に2つの方法があります。

法定相続による登記と、遺産分割協議による登記です。

この2つの違いを正しく理解しておくことが大切です。

法定相続による登記は、民法で定められた法定相続分の割合で、相続人全員の共有名義で登記する方法です。たとえば、子ども3人が相続人なら「3分の1ずつ」の共有名義で登記します。この方法は詳細な協議を省略できるため、手続きが比較的スムーズです。

一方、遺産分割協議による登記は、相続人全員の話し合いで決めた配分に基づいて登記する方法です。

「長男が不動産を取得し、他の相続人は金銭で受け取る」といった柔軟な分割が可能です。

比較項目	法定相続による登記	遺産分割協議による登記
手続きの簡単さ	比較的簡単。詳細な協議を省略できる	相続人全員の話し合いが必要で時間がかかる
登記後の名義	法定相続分の割合で共有名義になる	協議で決めた配分（単独名義も可能）
柔軟性	低い。民法の割合で一律に決まる	高い。「不動産は長男、金銭は他の相続人」など自由に決められる
将来のトラブルリスク	高い。共有状態が固定化し、売却・分割時に再び問題が起きやすい	低い。相続人全員が納得しているためトラブルになりにくい
実務のおすすめ度	△ 場当たり的になりやすく注意が必要	◎ 手間はかかるが後々の問題を防げる

法定相続でとりあえず登記してしまうと、共有状態が固定化し、後になって売却や分割をしようとした際にさらに苦労することになります。

最初の段階で腰を据えて協議することが、将来の自分を助けることにつながるのです。

相続登記の手続きは司法書士への依頼がおすすめ【費用と期間の目安】

相続登記の手続きは、自分で行うことも不可能ではありません。

しかし、実務経験のない方がすべてを自力で行うのは、正直なところかなり大変です。

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相続登記には、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本・住民票、固定資産評価証明書など、多くの書類が必要です。特に戸籍の収集は、本籍地が複数の自治体にまたがる場合、それぞれの役所に請求しなければならず、想像以上に手間と時間がかかります。

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司法書士に依頼すれば、これらの書類収集から法務局への申請まで、すべて代行してもらえます。

費用の目安は一般的に5万円～15万円程度（登録免許税は別途）ですが、相続人の人数や不動産の数、案件の複雑さによって変動します。

込み入った相続登記では、数か月単位の期間を要することもあります。

売却を急いでいる方こそ、早めに司法書士へ相談して、並行して手続きを進めることが重要です。

なお、2024年4月からは相続登記が義務化されており、正当な理由なく3年以内に登記しなかった場合は10万円以下の過料の対象になりますので、放置は禁物です。

まとめ

共有名義の持分だけを売却することは、法律上まったく問題なく可能です。

しかし、その方法によって売却価格や親族関係への影響は大きく異なります。

この記事のポイントを振り返ると、以下のとおりです。

自分の共有持分は、他の共有者の同意がなくても単独で売却できます。これは法律で認められた権利です。

売却方法は3つ。共有者間で売買する方法、第三者に持分だけ売却する方法、全員で一括売却する方法があります。

金額面で最も有利なのは、全員一括売却です。持分だけの売却は相場の3割～5割程度まで下がるのに対し、一括売却なら相場価格で売れます。

相続登記が未了なら、まず登記を完了させること。遺産分割協議と相続登記は、売却の大前提です。

共有不動産の問題は、放置すればするほど複雑化します。共有者が亡くなれば相続人が増え、権利関係は雪だるま式に膨らんでいきます。

「まだ大丈夫」と思っている今こそが、解決に向けて動き出す最適なタイミングです。共有不動産に詳しい専門の不動産業者や、不動産民事事件に強い弁護士に相談することで、あなたに合った最善の解決策がきっと見つかるはずです。