不動産任意売却の流れを徹底解説！成功へのステップバイステップガイド

不動産任意売却の流れをわかりやすく解説！注意点、期間、費用なども含め、失敗しないための詳細をプロが解説します。

今すぐチェックして、任意売却成功への一歩を踏み出しましょう。

任意売却とは

任意売却とは、家を買った時に借りたお金（住宅ローン）が返せなくなったときに、自分で家を売ってしまう方法です。

家の買い主とお金を貸してくれた銀行が一緒に進める手続きで、売る値段が普通の相場に近いのが特徴です。信用情報にもあまり悪影響がなく、後々お金を借りるときにも良いことがあります。

• 住宅ローンが払えなくなったとき、自分で家を売る方法
• 家の買い主と銀行が一緒に、競売（裁判所が売る方法）になる前に家を売る

といったようにパターンは人それぞれです。一つだけいえることは、銀行の許可が必要だけど、銀行も任意売却でお金を早く回収できる方が喜ぶということ。

また、売る値段が普通の市場相場に近いので、競売より高く売れるので、競売よりはほぼ100％特になります。

また、売ったあとでもお金が足りない場合、銀行と相談して返済方法を決められるため、信用情報が競売より悪くならないのも特徴です。

面倒くささ的にも、競馬に比べて任意売却のほうがスムーズに家を売れると言われています。

任意売却の流れ

1. 金融機関からの督促

任意売却の流れは、まず「銀行からのお知らせ」が始まりです。

家を買うときに借りたお金（住宅ローン）が返せなくなると、銀行は手紙や電話でお金を返してほしいとお知らせします。ここで、お金が返せないことに気づいて、任意売却を考えるきっかけになります。

銀行と話すことが大切で、お金が返せない理由を伝え、どうしたらいいか相談することが大事です。

早く任意売却を考え始めることで、裁判所が家を売る（競売）になる前に問題を解決できる可能性が高くなります。

2. 現状の把握

任意売却の流れで次に大切なのは、「今の状況を理解する」こと。

お金が返せなくなった原因もですが、家の価値を知ることが重要です。

・お金が返せない理由

仕事の変化や病気など、なぜお金が返せなくなったのかを整理する

・家の価値

家がどれくらいの値段で売れるか、不動産屋さんに相談して査定してもらう ・ローンの残り：まだ返すべきお金がどれくらい残っているかを把握する

これらの情報を整理することで、任意売却が適切な解決策かどうか判断しやすくなります。

3. 不動産会社の選定と価格の査定

任意売却の流れで大きなポイントとなるのが「不動産会社を選ぶ」と「家の価格を調べる」こと。

その上で以下ポイントは理解しておきましょう。

• 経験豊富な会社を選ぶ：任意売却に詳しい不動産会社を選ぶことが大切。
• 無料査定を利用：家の値段を調べるために、不動産会社に無料査定は基本
• 複数の会社に相談：いくつかの会社に査定してもらい、比較すると正確な価格把握できる

不動産買取マスターでは関西エリア限定ですが、無料で不動産査定を行うことができます。

4. 債権者への確認

次は債権者への確認になります。

以下のステップで債権者に確認していきましょう。従いましょう。

1. 連絡：債権者に任意売却を検討していることを伝え、許可をもらう
2. 詳細を説明：なぜ任意売却が必要か、どのように進めるかを説明する
3. 協力をお願い：債権者と協力して、売却がうまくいくように進める

債権者の許可があると、任意売却がかなりスムーズに進むので、債権者への理解は慎重に行いましょう。

5. 任意売却の開始

不動産仲介業者にお願いした場合、ここから任意売却がスタート。購入者が見つかるまでの道のりになります。

不動産として価値があれば、早ければ数週間で売却完了しますが、長いパターンだと数ヶ月といった期間が必要になります。

その点、不動産買取マスターは仲介業者ではなく、買取業者そのものなので、購入者が見つかるまでといった期間は必要ありません。

査定時に提示した買取金額でYES or NOを決めるだけで、売却が完了し、その流れですべての手続をサービスとして行うので簡単になります。

「不動産仲介業者に依頼して売れないから相談」といったケースは不動産買取マスターのあるあるパターンなので、そういった方はぜひ1度ご相談ください。

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6. 売買契約の締結

このステップでは、売り手と買い手が契約内容に納得し、契約金を支払って正式に売買契約を結びます。

仲介業者のパターン

1. 契約書作成：不動産会社が売買契約書を作成する
2. 契約内容確認：売り手と買い手が契約内容をよく確認する
3. 契約金支払い：買い手が契約金を支払う（通常は物件価格の5%～10%）
4. 契約書にサイン：両者が合意できたら、契約書にサインする

不動産買取マスターのパターン

1. 契約書作成：不動産買取マスターが売買契約書を作成する
2. 契約：両者が合意できたら、契約書にサインする
3. 支払い：最短でお問い合わせから翌日に振り込んだ事例もあります

7. 不動産の決済・引渡し

ここからは購入者との相談で大きく変更しますが、以下が理想とした流れ

1. 書類の手続き：売買に必要な書類を揃え、登記手続きを行う
2. 引渡し日の決定：売り手と買い手が引渡し日を決める
3. 引渡し：決まった日に、売り手が買い手に物件の鍵を渡す

この段階で、お金のやり取りや書類の手続きが終わり、物件が正式に買い手に引き渡されます。

8. 残債務の返済

任意売却で不動産を売った後でも、売却金額がローン残高より少ない場合、残りのお金を返済しなければなりません。

• 売却後も残債務がある場合、返済計画を立てる
• 金融機関と相談し、返済方法や期間を決める
• 定期的に返済を行い、完済を目指す

このとき、金融機関と相談して無理のない返済計画を立てましょう。

任意売却の期間

任意売却の期間は、ケースによってかなり変わってきます。大まかな目安を以下。

• 金融機関との相談：1～2週間
• 不動産会社選定・査定：1～2ヶ月
• 債権者への確認：1～2ヶ月
• 売却活動：3～6ヶ月
• 売買契約～引渡し：1～2ヶ月

任意売却の期間は、始めから終わりまでおおよそ半年から1年ほどかかることが多いです。

しかし、売却のスピードは不動産市場の状況や物件の人気度にも影響されますので、個別の状況によって期間は変わることがあります。

代位弁済から競売開札まで

代位弁済とは？

代位弁済とは、借金をする際に保証人がいる場合、保証人が借金を返済することで債務を完済する方法のことです。しかし、保証人が返済不能な場合には競売開札が行われます。

競売開札とは？

競売開札とは、債権者が所有する抵当権付きの不動産を競売にかけて、最も高い入札額を出した人に売却する方法です。

代位弁済から競売開札までの流れ

1. 借金を返済できなくなった場合、まずは債務者本人が返済計画を立てることが必要です。
2. 債務者本人が返済計画を立てても返済ができない場合、保証人が代わりに返済することが求められます。
3. 保証人が代わりに返済しない場合、債権者は保証人に対して債務を履行するよう求めます。
4. 保証人が債務を履行しない場合、債権者は抵当権付きの不動産を競売開札にかけます。
5. 競売開札に参加するには、競売にかけられた不動産の詳細を確認し、参加申し込みをする必要があります。
6. 競売開札では、最も高い入札額を出した人に不動産が売却されます。
7. 競売開札での売却額が債務額を超えた場合、余剰金が生じます。この余剰金は、債務者または保証人に支払われることがあります。

以上が、代位弁済から競売開札までの流れ。

保証人として署名する場合には、借金が返済不能にならないように、しっかりと返済計画を考えておくことが重要。

競売の開札がタイムリミット

競売で物件が落札され、買い手が代金を支払うと、その物件は任意売却できなくなります。

つまり、任意売却のタイムリミットは競売の開札日です。

しかし、実際には開札の前日までに購入者が決まり、代金の支払いが完了している必要があります。

ただし、購入希望者が現れただけでは、競売の手続きは停止されませんので注意が必要です。

プロが伝授！不動産売却するなら自己破産の前がベストな理由3つ

任意売却と競売の違い

「競売」の読み方は「けいばい」とも「きょうばい」とも言われます。読み方で言葉の意味が変わることはありません。「けいばい」は法律用語、「きょうばい」は一般用語として使い分けられる程度の差です。どちらの読み方をしても間違いではありません。

売却方法	メリット	デメリット
競売	売却活動の手間がかからない 期限を気にする必要がない	売値が安くなる 最終的に強制退去となる
任意売却	競売よりは高く売れる 引っ越しの費用や時期に融通が付けられる	売却活動の手間がかかる 売れないこともある

競売では、売却活動の手間がかからず、期限を気にする必要がないというメリットがありますが、売値が安くなり、最終的には強制退去となる可能性があるデメリットがあります。

任意売却では、競売よりも高く売れることがあるため、得をすることができます。また、引っ越しの費用や時期に融通が付けられるというメリットもありますが、売却活動の手間がかかり、売れないこともあるというデメリットがあります。