抵当権があるから不動産任意売却が難しい？銀行協力や債権者との交渉で解決する方法
抵当権（ていとうけん）とは
抵当権とは、借金の保証のために使われる権利のことを言います。
もし借金が返せなくなったとき、抵当権があることで、高価なもの（土地や建物）が売られることになります。それで、借金を返すことができます。
- 借金の保証のために使われる
- 借金が返せない場合に働く権利
- 高価なもの（土地や建物）が売られて借金を返す
- 債権者（お金を貸した人）が優先的に返済を受けられる
いわば、借金の代わりの人質みないなものになります。
根抵当権（ねていとうけん）とは
抵当権と似た言葉に『根抵当権』というものがあります。
根抵当権とは、抵当権の一種で、特定の上限額（極度額）が決まっています。それを使って、何度でもお金を借りたり返したりできます。一般人よりも企業や経営者などが根抵当権を利用することが多くなります。
一般の人が住宅ローンで使うことは少ないですが、「リバースモーゲージ」というときには使われます。
リバースモーゲージは、シニア世代が自宅を担保にお金を借りる方法です。
画像引用元：リバースモーゲージ 輝く明日へ | 不動産を活用したい | かりる | 西日本シティ銀行
根抵当権のメリットとしては2つ
- 老後の生活に安心感が生まれる
- 通常の抵当権より手続きや費用が少ない
この特性から経営者まとは高齢者への利用が進められることが多いです。
抵当権と根抵当権との違いは4つ
1.債権の種類（範囲）が違う
抵当権は1つの借金に対して設定してあり、根抵当権は、複数の借金に対して設定されています。
2.借り入れの回数が違う
根抵当権は、何度でも借りられて、抵当権は、その都度設定が必要になります。
3.連帯債務者の扱いが違う
抵当権では認められるますが、根抵当権では認められないという大きな違いがあります。
4.抹消（消滅）の方法が違う
抵当権は借金が返せば消滅し、根抵当権は借金が返っても消滅せず、相手方との合意が必要になります。
抵当権付きの不動産を売却する際の注意点
抵当権者の同意が必要
抵当権付きの不動産を売るとき、抵当権者（お金を貸している人）の同意が必要になります。勝手に売却することはできません。
- 売却代金で借りているお金を全額返す
- 抵当権を新しい買い手の不動産に移す
上記の同意を得ることで、任意売却もスムーズに進みます。
抵当権抹消に伴う手数料や費用の負担
住宅ローンが完済すると、銀行から抵当権抹消登記に必要な書類がもらえます。
その中に「抵当権設定契約証書」というものがあり、この書類には費用負担のルールが書いてあるので、確認しましょう。
- たいてい費用は借りている人（債務者）が払わなければならないと書いてあります。
- 最初に住宅ローンを借りるときの登記費用と、完済したときの抵当権抹消登記費用の両方が含まれます。
銀行は必要な書類を渡してくれますが、実際の抵当権抹消登記手続きは借りている人が自分でやることが多いです。
抵当権者による債務不履行による売却の遅延の可能性
抵当権がある任意売却の場合、抵当権者による債務不履行による売却の遅延は注意するポイント。
- 抵当権者（たとえば銀行）が、売却手続きに協力しない場合。
- 売却手続きが遅れると、買い手や売り手に不利益が生じることがあります。
この抵当権者が債務不履行を起こすと、不動産の売却がスムーズに進まなくなります。
事前に抵当権者とのコミュニケーションは重要です。
抵当権を抹消する際の手続きと流れ
抵当権を抹消す際の流れが以下
- 完済証明書の取得
借金をすべて返したことを証明する書類で、銀行や金融機関からもらいましょう。 - 登記簿謄本の取得
不動産の登記情報が書かれた公的な書類で、法務局で取得可能です。 - 抵当権抹消登記申請書の作成
抵当権を抹消するための書類（申請書）を作成します。個人で作成することはほとんどないでしょう。司法書士に依頼することが多いです。 - 必要書類の提出
1～3で集めた書類（完済証明書、登記簿謄本、抵当権抹消登記申請書）を法務局に提出。 - 登記手続きの完了
法務局の手続きが完了すると、抹消することができます。
箇条書きで手続きを簡潔に説明し、見た目的にも読みやすくしました。
抵当権抹消登記申請書の書き方
抵当権は法務局で抵当権抹消登記を行います。
抵当権抹消登記申請書を用意し、記入するだけです。
法務局のホームページで詳細を確認できますが、ここでも簡単に説明します。
- 登記目的: 「抵当権抹消」と記入。
- 原因: 抵当権消滅の日付と理由を記入。
- 権利者: 不動産の所有者の住所と名前を記入。
- 義務者: 抵当権者の金融機関の情報を記入。
- 添付情報: 必要書類について記入。
- 申請年月日・法務局: 提出日付と申請する法務局の情報を記入。
- 申請人兼申請代理人: 所有者の情報と電話番号、押印を記入。
- 登録免許税: 納付した税金の領収書や収入印紙を貼付。
- 不動産の表示: 抵当権抹消を登記する不動産情報を記入。
抵当権抹消登記にかかる費用
- 登録免許税
不動産1筆ごとに1,000円。土地と建物なら2,000円。 - 事前調査費用
不動産登記内容を調べるためにかかる費用。1筆あたり335円。 - 事後謄本取得費
手続き後の登記簿謄本取得費用。1筆600円、オンライン請求は500円。
これを司法書士などに依頼した際は代行手数料として約15,000円前後が必要になってきます。
また、住所変更や不動産所有者が他界している場合、費用が若干増えることがあります。
抵当権抹消登記申請に必要な書類
- 登記済証または登記識別情報
金融機関からもらった書類（赤い印判があるもの。） - 登記原因証明情報
権利がどう移動したかを示す書類になります。 - 金融機関の会社法人番号
住宅ローンを組んでいる金融機関に問い合わせることで入手できます。 - 委任状
金融機関の委任状。（日付の欄を確認して埋めておきましょう。）
以上が、抵当権抹消登記に必要な書類になります。