任意売却にかかる費用とプロ直伝の注意点！

任意売却する場合、仲介手数料や抵当権の抹消費用など、色々な費用がかかります。

でも、その費用は、物件を売ったお金から払えるので、最初にお金を用意する必要がないのが基本です。

ただ、全部の費用が売ったお金から払えるわけではなく、例えば引っ越し費用などは、債権者との交渉が必要になります。

そういった、不動産売買のプロでしか知り得ない、任意売却時にお得になる知恵を紹介しちゃいます。

任意売却にかかる諸費用

不動産の任意売却時にかかる費用が以下になります。

• 仲介手数料
• 抵当権抹消費用
• 滞納している不動産に関する税金等
• 滞納した管理費・修繕積立金（マンションの場合）
• 引越し費用

仲介手数料

任意売却をするときには、我々のような不動産会社が手伝ってれるのが一般的です。

そのときに支払うお金が仲介手数料になります。

一般的には仲介手数料は、売却が成立したときに不動産会社に支払い、もし売却が成立しなければ、仲介手数料は支払うことはありません。要は成果報酬になるので、任意売却という成果がない場合は発生しないお金になります。

また、仲介手数料には、宅地建物取引業法によりお金の上限が定められています。

その上限は、売却価格によって変わります。

• 200万円以下だと5％以内
• 200万円超～400万円以下だと：4％以内
• 400万円超だと：3％以内

抵当権抹消費用

まず抵当権とは、住宅ローンを組んだ場合などに銀行が持つ、自分の家を売った時に優先的にお金をもらう権利のことで、抵当権を設定する銀行は、登記簿謄本に抵当権の登記をします。

抵当権があるから不動産任意売却が難しい？銀行協力や債権者との交渉で解決する方法

抵当権を消すには、ローンを完済する必要があります。

また、ローンが完済すると、抵当権はなくなりますが、登記簿謄本から抵当権の記載を消すには、登記手続きというものが必要になります。

登記手続きの際には、登記簿謄本の記載内容を変更することになるので、「抵当権抹消の登録免許税」という税金を支払う必要があります。

抵当権抹消の登録免許税 ・抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。

土地が3筆に分かれているときは、3,000円となります。

マンションの場合だと、土地1つと建物1つで構成されているため、2,000円程度が一般的になります。

これらの手続きを司法書士などに依頼すると、さらに依頼手数料として費用が発生します。

この相場が約1.5万円程度で、地域によって相場が異なりますが、高くても20,000～30,000円以内だと思って大丈夫でしょう。

内容としては抵当権抹消の手続きの代理を受任し、登記原因証明情報の作成及び登記申請の代理を行った場合の費用となります。

滞納している税金など

任意売却をするときには、住宅ローンだけでなく、その時点で

• 固定資産税
• 都市計画税
• 住民税

などの税金が滞納しているパターンがよくあります。

任意売却するときには、滞納した税金も支払わなければなりませんが、売却費用から支払って相殺できます。

ただし、滞納金額のほうが売却金額よりも多い場合は、手出しとして費用が発生します。

また、マンションを任意売却する場合は管理費や修繕積立金を滞納してパターンもありますが、こちらも税金同様に支払わなければなりません。

引越し費用

任意売却した際、その不動産を住居にしている場合は引越し費用が発生します。

ただ、任意売却に踏切ケースの多くは住宅ローンを返済できなくなった場合が多く、引越し費用の支払いも厳しいということは珍しくありません。

もちろん、債権者が引っ越す際の費用を出すという義務はありませんが、、住宅ローンが返済できない人の困窮状況には理解があるので、引越し代を出す場合があるのも現実です。

任意売却した時の譲渡所得税

不動産を取得した時の価格より売却した時の価格の方が高く、利益が出た場合は譲渡所得税が発生します。

ようは、転売益に対して課税される税金になります。

譲渡所得税は所得の中で計算されるため、税率は不動産を所有していた期間によって変わります。

税金	長期譲渡所得（5年未満）	短期譲渡所得（5年超）
所得税	30%	15%
住民税	15%	5%

また、譲渡所得税の所有期間は、不動産を取得した日から売却した年の1月1日までで計算します。

譲渡所得金額は、「収入金額（取得費－譲渡費用）－特別控除＝譲渡所得金額」となっており、土地や建物を買った時の金額などの取得費を差し引くことができます。

など多くの費用を取得費（経費）として見てもらえるので、かならず正確な譲渡所得金額を算出しましょう。

10年以上所有だと軽減税率の特例が適用される

所有期間が10年を超える任意売却だと、軽減税率の特例というルールが適用されます。

税金	6,000万円以下の部分	6,000万円を超える部分
所得税	10%	15%
住民税	4%	5%

マイホームによる3000万円特別控除

自宅を売却したり、相続した空き家を売却した場合に使える節税制度があり、売却した際の利益にかかる税金を最大で3000万円まで減らすことができます。

ただし、自分が所有していた期間や物件の種類によって、利用できる場合とできない場合があり、自分が今住んでいる家を売る必要があります

この家が実際に自分が住んでいる家かどうか、注意しないといけません。

また、この特例を受けるだけのために、新しい家に入居したわけではダメです。適用要件を満たしているか、以下の条件を確認しましょう。

これらの条件を満たしている場合は3000万円特別控除が適用されます。