任意売却ができない7つの代表的なケース
住宅ローンの返済が難しくなったときに、自宅を売却して借金を減らす「任意売却」という方法があります。ですが、実は誰でもできるわけではなく、任意売却ができないケースもあるのです。
結論からお伝えすると、任意売却には条件があり、それを満たせなければ売却できないことがあります。
理由は、任意売却には金融機関の許可や、関係者の同意、売却の準備など、いくつものハードルがあるからです。
たとえば、家の名義が夫婦で共有になっていたり、親から相続した家で相続人全員の同意が取れない場合などは、売却が進められないことがあります。
また、住宅ローンを滞納してもすぐに任意売却ができるわけではなく、手続きが間に合わないと、競売にかけられてしまう可能性もあります。
任意売却とは？
「任意売却（にんいばいきゃく）」という言葉を聞いたことはありますか？これは、住宅ローンの返済が難しくなったときに、競売を避けるために選ばれる売却方法のひとつです。「もう返せない…」と感じたとき、自宅を手放すことにはなりますが、少しでもダメージを減らせる救済手段なんです。
任意売却を選ぶと、金融機関（銀行など）に相談して、自分の意思で家を売ることができます。これによって、借金の一部を返済できたり、競売のように強制的に安い価格で売られることを防げるのです。しかも、条件によっては引っ越し代の支援が受けられるケースもあります。
この記事では、この任意売却について基本から丁寧に解説していきます。「住宅ローンの返済が苦しい」「競売は避けたい」そんなお悩みのある方は、ぜひ読み進めてみてくださいね。
不動産マスターで買い取りした任意売却物件
任意売却ができないケースとは？
任意売却はとても便利な制度ですが、すべての人が利用できるわけではありません。
中には、せっかく相談しても「任意売却ができない」と言われてしまうケースもあるのです。実際、制度上のルールや関係者との関係、物件の状態など、いくつかの条件を満たしていないと任意売却は成立しません。
ここでは、任意売却ができなくなってしまう主なケースを7つご紹介します。「自分は大丈夫かな？」と心配な方は、ひとつずつチェックしてみてください。
早めに状況を把握しておくことが、後悔を防ぐ第一歩です。
1.共同名義人や連帯保証人の同意が得られない場合
家を複数人で所有している場合（共同名義）や、住宅ローンを一緒に背負っている人（連帯保証人）がいる場合には、その人たちの同意が必要になります。たとえ自分が「家を売りたい」と思っても、他の関係者が納得していなければ、任意売却は進められません。
たとえば、夫婦で家を買った場合、どちらかが任意売却に反対していると売却活動が止まってしまいます。また、連帯保証人はローンの返済義務もあるため、「売った後の残債はどうするの？」とトラブルになりがちです。
2.相続人間での売却同意が得られない場合
家を相続した場合も注意が必要です。たとえば、親が亡くなって家を残したとき、兄弟姉妹など相続人が複数いる場合は、誰か一人の意思だけでは売却できません。
遺産分割協議で全員が合意していないと、任意売却は進められないのです。
また、相続人の一部が「家は残しておきたい」「勝手に売らないで」と言えば、それだけで手続きがストップしてしまいます。こうなると競売に進んでしまう可能性も高まります。
3.金融機関（債権者）が売却を許可しない場合
任意売却は、金融機関（ローンを貸している銀行など）の許可がないとできません。
いくら自分たちが「売りたい」と思っても、金融機関が「ダメです」と言えばそれまでなのです。
たとえば、まだローンを借りて間もなかったり、売却しても返せない額が大きすぎたり、過去に金融トラブルがあると、銀行は売却を認めないことがあります。特に「このまま返済を続けてもらった方が回収できる」と判断されると、任意売却は認められません。
4.買い手が見つからず競売までの猶予がない場合
任意売却には「時間制限」があるのをご存知でしょうか？
実は、住宅ローンを滞納してから競売までの流れは、思ったより早く進みます。通常、滞納から半年～1年ほどで「競売開始決定通知書」が届き、その後はもう自由に家を売ることが難しくなってしまうのです。
任意売却は買い手が見つかって初めて成立します。しかし、時間が限られている中で内見対応や価格交渉、契約手続きなどを進めるのは、かなりスピードが求められます。もし買い手が見つからないまま競売の期日を迎えてしまえば、その時点で任意売却はできなくなります。
5.物件所有者本人が手続きをできない場合
任意売却は、原則として物件の「所有者本人」が手続きを行う必要があります。
つまり、自分の家であっても、病気や認知症などで意思確認ができない場合は、手続きを進めることができません。
たとえ家族でも代理で売ることは原則できないのです。
このような場合、成年後見制度という仕組みを使って、裁判所から「後見人」を選任してもらうことで任意売却を進める道もあります。ただし、この手続きには時間とお金がかかります。また、後見人が立っても、最終的には金融機関の許可が必要です。
6.適切な販売活動が行われていない場合
任意売却を進めるためには、ただ「売りに出す」だけでは不十分です。
実は、金融機関が納得するような「適切な販売活動」を行う必要があります。たとえば、不動産会社からの販売報告、内見対応、価格設定の妥当性なども見られるポイントです。
「部屋が散らかっていて見せられない」「仕事が忙しくて内見対応ができない」…そんな理由で販売活動がスムーズにいかないと、金融機関から「売る気がない」と判断されて、任意売却の許可が取り消されてしまうこともあります。
7.税金や保険料などの滞納が多額にある場合
住宅ローン以外にも、固定資産税や住民税、健康保険料などを滞納していると、役所から「差し押さえ」を受ける可能性があります。
この差し押さえが入ってしまうと、その物件を自由に売ることができなくなり、任意売却が難しくなるのです。
たとえば、自宅が差し押さえられてしまうと、任意売却の手続きをしても、金融機関以外の債権者（税金関係）が同意しない限り、売却できません。しかも税金は自己破産しても免除されないため、支払い義務がずっと残ります。
任意売却ができないとどうなる？
「任意売却ができなかった場合、どうなってしまうの？」と不安に思う方も多いのではないでしょうか。
実は、任意売却が成立しないと、多くのケースで自動的に「競売」へと進むことになります。競売は、自分の意思に関係なく進められるため、精神的にも経済的にも大きな負担となってしまいます。
さらに、競売後にも住宅ローンの残債が残ることが多く、返済に追われる生活が続く可能性も。最悪の場合、返済不能に陥り、自己破産を選ばざるを得ない人もいます。ここでは、任意売却ができなかったあとの流れと、そのリスクについて詳しくご紹介します。
競売に移行する流れとその影響
任意売却ができない、または間に合わないと、住宅ローンを貸している金融機関が「競売」の申し立てを裁判所に行います。
そして「競売開始決定通知書」が自宅に届きます。これは「この家は競売にかけられますよ」というお知らせです。
その後、物件の調査や現地撮影が行われ、やがてインターネットや情報誌などで一般に公開されます。こうなると、近所の人に知られてしまうリスクも高くなりますし、精神的なストレスも非常に大きくなります。
競売後に残る住宅ローンの残債
競売では、家が相場よりも安く落札されることがほとんどです。そのため、家を売っても住宅ローンをすべて返しきれず、「残債（ざんさい）」と呼ばれる借金が残ってしまいます。
そしてこの残債は、家を手放したあとも返済し続けなければなりません。
たとえば、住宅ローンが2,500万円残っていて、競売で1,000万円で落札された場合、残りの1,500万円はそのまま借金として残ります。
この金額に対して、分割で支払うなどの交渉はできますが、収入が減っている状況では返済が困難になることも。
最悪の場合は自己破産に至る可能性も
競売後の残債があまりに大きく、収入とのバランスが取れない場合、最終手段として「自己破産」を選ぶ人もいます。自己破産をすると、借金の返済義務が法律で免除される一方、持っている財産の多くを手放す必要があります。
また、自己破産をすると「信用情報機関」に事故情報として登録され、しばらくの間、ローンが組めなかったり、クレジットカードが作れなかったりと、生活の幅が大きく制限されます。さらに、税金などの支払い義務は残るので、完全な免除とはいきません。
任意売却を成功させるためにできること
「任意売却ができる条件は分かったけれど、じゃあ実際にどうすればうまくいくの？」という方のために、ここでは任意売却をスムーズに進めるために、今すぐできる具体的な行動をわかりやすくお伝えします。
住宅ローン返済が厳しいと感じたらすぐに相談を
「最近ローンの返済が苦しいな…」「来月は払えるか分からない」そんな風に思い始めたら、すぐに相談を始めることが大切です。
任意売却は早い段階なら選択肢が広く、より有利に手続きを進められる可能性があります。
たとえば、返済プランの見直しや、返済期間の延長、返済の猶予など、金融機関と柔軟に相談できる段階もあります。滞納が続いてしまう前に行動を起こすことで、最悪の事態を避けられるかもしれません。
早期に任意売却の専門家へ相談する重要性
任意売却は、一般的な不動産売却よりも複雑な手続きや交渉が必要です。
そのため、任意売却に詳しい専門家や不動産会社に早めに相談することがとても大切です。経験豊富なプロに任せることで、金融機関との交渉や、残債の整理、買主探しまでスムーズに進めることができます。
任意売却に対応していない不動産会社もあるため、実績や対応エリアなどを確認し、自分に合ったパートナーを見つけましょう。