共有名義で住宅ローンが残っている家は売れる？離婚前の売却を徹底解説
共有名義で住宅ローンが残っている不動産でも、条件を満たせば売却は可能です。
ただし、住宅ローンが残っている場合は「抵当権」という担保が付いているため、名義人全員の同意やローン残債の整理が必要になります。そのため、「共有名義だから売れない」と思い込んでしまう人が多いのです。
たとえば、離婚をきっかけに家を売りたいと考えても、相手が同意しなかったり、売却価格よりローン残高が多いオーバーローン状態だったりすると、そのままでは売れません。しかし、アンダーローンであれば通常売却が可能ですし、任意売却などの方法もあります。
共有名義で住宅ローンが残っていても、正しい手順を知れば解決策はあります。まずは仕組みを理解することが大切です。
共有名義で住宅ローンが残っている不動産の基本
共有名義の不動産売却は「名義人全員の同意」が原則
共有名義とは、1つの家を2人以上で持っている状態です。
たとえば、夫婦で半分ずつ持っている家がこれにあたります。この場合、家全体を売るには名義人全員の同意が必要です。
どちらか一方だけでは決められません。自転車を2人で買ったら、勝手に売れないのと同じです。
- 家全体の売却は全員の同意が必要です。
- 1人でも反対すると売却はできません。
- 話し合いがとても大切です。
住宅ローンが残っている場合は「抵当権」が大きなポイント
住宅ローンが残っている家には、ほとんどの場合「抵当権」がついています。
これは、銀行が家を担保にしているという意味です。
ローンを返せなくなったら、銀行は家を売ってお金を回収します。そのため、ローンが残っていると自由に売れないことがあります。
まずはローン残高を確認することが大切です。
アンダーローンとオーバーローンで売却の可否はどう変わる？
売却できるかどうかは、ローン残高と家の価値で決まります。
家の価値がローンより高い状態をアンダーローンといいます。
逆に、ローンの方が多い状態をオーバーローンといいます。
- アンダーローンは売却しやすいです。
- オーバーローンは工夫が必要です。
- まずは査定を受けることが大切です。
住宅ローンが残っている共有名義不動産を売却する具体的な方法
アンダーローンの場合は通常売却が可能
アンダーローンなら、通常の売却ができます。
売ったお金でローンを完済できますからね！
それで、残ったお金は共有割合で分けます。
たとえば半分ずつなら半分ずつ分けます。手続きも比較的スムーズです。
オーバーローンの場合は自己資金で完済して売却
オーバーローンの場合は、足りない分を自己資金で補います。
貯金で不足分を払えば売却できます。
この辺が離婚を見据えている家庭だと難しい判断になっていくわけです。
任意売却という選択肢とは
任意売却とは、銀行の許可を得て売る方法です。
オーバーローンでも可能な場合があります。
競売より高く売れることが多いです。
早めの相談がカギです。
共有持分のみを売却する方法と現実的な注意点
自分の持分だけを売ることも可能です。
ただし、買う人は限られます。
基本的に新しい共有者と元配偶者が共有することになります。
関係が複雑になることもあって、このへんはかなり注意が必用になります。
共有名義＋住宅ローン残債ありで起こりやすいトラブル
一方がローンを滞納した場合のリスク
どちらかが支払いを止めると大問題です。
銀行は家全体を差し押さえます。
住んでいる人も退去になる可能性があります。
共有だから安心とは言えません。
連帯債務・連帯保証の法的責任とは
連帯債務や連帯保証とは、どちらも全額支払う責任がある状態です。
半分だけでは済みません。たとえ離婚しても責任は消えません。
- 相手が払わなくても自分に請求が来ます。
- 信用情報に傷がつきます。
- 将来ローンが組みにくくなります。
離婚後もローンだけが残るケースの問題点
離婚してもローン契約は残ります。
気持ちは別でも、契約は続きます。
これが大きな負担になります。
関係が悪いほどトラブルになります。
共有者と連絡が取れない場合の対応策
連絡が取れないと売却は進みません。
その場合は調停や訴訟になります。
時間も費用もかかります。
離婚前に早めに動くことが大切です。
- 内容証明を送る方法があります。
- 共有物分割調停があります。
- 最終的に裁判になることもあります。
離婚時に共有名義と住宅ローンをどう整理すべきか
離婚前に売却するべき理由
離婚前の方が話し合いがしやすいです。
協力しやすいからです。
離婚後は感情が強くなります。
売却は早い方が安心です。
財産分与と住宅ローン残債の考え方
家は財産分与の対象です。プラスもマイナスも分けます。
ローンも含めて考えます。現金化すると分けやすくなります。
- 家の価値を査定します。
- 残債を確認します。
- 差額を公平に分けます。
単独名義へ変更できるケースと注意点
収入が十分なら単独名義にできます。
銀行の審査が必要になりますが、、、、
逆に収入が足りないと難しいです。簡単ではないことなので、この辺も基本は相談ベースになってきます。
借り換えによる共有解消の可能性
新しくローンを組み直す方法です。
これで単独名義にできます。
ただしこれも審査は厳しいです。
- 新ローンで旧ローンを完済します。
- 名義を単独にします。
- 収入証明が必要です。
計画が重要です。
よくある質問
相手が売却に反対している場合はどうする？
まずは話し合いです。
難しければ調停になります。
最終的には裁判になります。
共有持分だけ売却するとどうなる？
新しい共有者が入ります。
元配偶者と投資家が共有します。
- 家全体は売れません。
- 管理方法で揉めやすいです。
- 将来の売却も難しくなります。
これにより関係がさらに複雑になります。
売り抜けた方は事後のトラブルはありませんが、、、
離婚後に一方だけ住み続けることは可能？
可能ですが注意が必要です。
ローンの責任は消えません。
書面で約束することが重要なので、このへんは間違えないように専門家に依頼がベスト！
競売を回避する方法はある？
任意売却で競売は回避できますが、早めに銀行へ相談するのが重要になってきます。
滞納前が理想です。行動が早いほど有利です。
まとめ
共有名義で住宅ローンが残っていても売却は可能です。ただし条件があります。
名義人全員の同意とローン整理が必要です。放置するとトラブルになります。
早めの行動が安心につながります。専門家に相談することをおすすめします。