立命館大学びわこ・くさつキャンパス（BKC）周辺で
学生向けアパートを所有していると、
学部移転や建物の老朽化が
今後の入居にどう影響するか気になるところです。
結論からいえば、
情報理工学部の移転だけで
BKCがなくなったわけではありません。
しかし、
学生数、競合物件、賃料、修繕費を建物ごとに確認し、
保有と売却を比較する時期には来ています。
BKCの学部移転を整理する
BKCは1994年に開設されました。
2015年に経営学部等が大阪いばらきキャンパスへ移り、
2024年4月には情報理工学部・研究科が
同キャンパスへ移転しました。
一方、
BKCには理工、生命科学、薬学、経済、
スポーツ健康科学、食マネジメントなどの
教育・研究拠点があります。
大学公式情報では、
BKCは約61万平方メートルのキャンパスとして
運営されています。
「一部学部が移転した」ことと
「学生需要が消える」ことは同じではありません。
ただし、
物件ごとの競争力は厳しく見直す必要があります。
確認すべき経営数字
- – 過去5年の入居率と退去時期
- – 募集賃料と実際の成約賃料
- – 広告料、フリーレント、原状回復費
- – 給湯器、屋根、外壁、配管の更新予定
- – インターネット無料、宅配ボックス等の競合設備
- – 管理会社変更後も残る収益
- – 借入残高、金利、元金返済
表面利回りだけでなく、
年間手取りを示すNOI
（賃料収入から通常の運営費を引いた利益）で見ます。
大規模修繕が近い物件は、
その費用も別に積み立てます。
満室にしてから売るメリット
収益物件の買主は、
現行賃料と入居状況を重視します。
適正な条件で満室にできれば、
収益の見通しを示しやすくなります。
ただし、
相場より低い賃料や長いフリーレントで
無理に満室にすると、
買主は実質収入を修正して査定します。
短期解約違約金や入居特典も開示が必要です。
空室のまま売る方がよい場合
- – 大規模修繕前で追加投資を避けたい
- – 間取り変更や用途変更を買主へ任せたい
- – 借入や資金事情から早期売却を優先したい
- – 現在の管理状態では満室化に時間がかかる
空室があること自体より、
理由を説明できないことが問題です。
募集履歴、問い合わせ数、退去理由、
修繕見積を整理すると、
買主が再生計画を立てやすくなります。
売却前に用意する資料
- – レントロール（部屋別賃料表）
- – 賃貸借契約書、保証会社情報
- – 過去3年程度の収支
- – 固定資産税、保険料、管理費
- – 修繕履歴と見積書
- – 建築確認・検査済証、図面
- – 借入残高と抵当権情報
まとめ
BKC周辺の学生アパートは、
学部移転だけで売却を決めるのではなく、
入居率、実質賃料、修繕、借入を合わせて判断します。
満室化にかける費用と、
現状売却による時間短縮を数字で比べてください。
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