下笠町、志那町、志那中町、北山田町など
草津市の湖岸側にある実家は、
駅前の住宅と同じ売り方が合わないことがあります。
しかし、
「湖岸側だから売れない」と決まるわけでもありません。
売却の可否を左右するのは、
区域、建て替え、道路、建物状態、農地の有無です。
最初に確認したい6項目
- 市街化区域か市街化調整区域か
- 現在の家がいつ、どの許可で建てられたか
- 前面道路は建築基準法上の道路か
- 敷地に田畑が含まれていないか
- 上下水道、浄化槽、排水先の状況
- 洪水・内水・琵琶湖洪水などのハザード情報
土地が広くても、
道路が狭い、
農地を含む、
分割しにくい場合は、
住宅地として使える面積が限られます。
登記面積だけで価格を計算しないことが大切です。
市街化調整区域でも既存住宅を売却できる
市街化調整区域は、
新しい市街地を広げないための区域です。
売買自体が禁止されているわけではありません。
ただし、
買主が建て替えや用途変更をできるかが
価格と融資に影響します。
建築確認済証、検査済証、
開発・建築許可書が残っていれば準備します。
書類がない場合は、
草津市の担当窓口で許可履歴を
確認できるか相談します。
人口動向は需要を見る一材料
草津市の資料では、
2012年との比較で常盤学区は3.3％、
山田学区は4.0％人口が減少したとされています。
古い集落で世代交代が進みにくいことは、
買主層を考える際の材料になります。
ただし、
人口減少だけで個別物件の価値は決まりません。
幹線道路への出やすさ、
敷地の使いやすさ、
倉庫や駐車スペース、
改修状態によって需要は変わります。
仲介が向く物件、買取が向く物件
仲介を検討しやすい
- – 建て替え条件が明確
- – 道路と上下水道に問題がない
- – 建物を少ない改修で使える
- – 土地の境界が確認できる
買取も比較したい
- – 古家と大量の家財が残る
- – 調整区域の許可確認が複雑
- – 田畑や未登記倉庫を含む
- – 境界や道路に調査が必要
- – 早く管理負担を終えたい
仲介と買取では価格だけでなく、
片付け、測量、解体、契約後の責任を
誰が負担するかを比較します。
解体は建て替え確認の後に
古い家を壊せば売りやすいとは限りません。
調整区域では既存建物があることが
重要になる場合があります。
解体契約の前に、
建て替えの可否と売却先の意見を確認してください。
草津市全体の制度は
草津市の空き家売却・解体ガイド
価格差の背景は
草津市の地価を学区別に見る記事
『草津市の地価は学区でどう違う？駅周辺と湖岸側の二極化を読む』もご覧ください。
まとめ
草津市湖岸側の実家は、
区域、建て替え、道路、農地を確認すれば
売却方法を判断できます。
駅前の坪単価と単純比較せず、
その物件を使える買主を想定することが重要です。
下笠・志那・北山田周辺の家を現状のまま相談したい方は、
草津市の不動産買取について
『草津市で不動産を売却・買取してもらうには？空き家・土地・アパートの完全ガイド』をご覧ください。
参考資料
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