遠方に住んでいる、
農業を続けられない、
草刈りや水路管理が重い。
田んぼを相続した方からは、
こうした悩みがよく聞かれます。
農地は普通の宅地と違い、
好きな相手へ自由に売れるとは限りません。
ただし、
売却、貸付、転用、国への帰属
という選択肢があります。
最初から一つに決めず、
土地の区域と受け手の有無を
調べることが近道です。
最初に確認する5項目
- 登記上と現況の地目は田・畑か
- 市街化区域か市街化調整区域か
- 農業振興地域の農用地区域、いわゆる青地か
- 耕作者、賃借権、利用権の設定があるか
- 土地改良区、水利組合、地域の共同作業があるか
固定資産税が低くても、
水路清掃、草刈り、土地改良区の賦課金が
続く場合があります。
相続人同士で「誰が管理するか」を
曖昧にしないことも重要です。
選択肢1：農地のまま農家へ売る
農地を農地として売る場合は、
原則として農地法3条の許可が必要です。
買主には農地を適切に利用できることなどの条件があり、
宅地のように広告を出せば誰でも買えるわけではありません。
まず市町の農業委員会へ相談し、
地域の担い手や隣接農家に
受け手がいないか確認します。
価格より「受け手がいるか」が
先に問題になる土地もあります。
選択肢2：農地中間管理機構などを通じて貸す
すぐに売れなくても、
担い手に貸せる場合があります。
耕作放棄を防げる反面、
貸付期間、賃料、返還条件、
土地改良区の費用負担は事前に確認が必要です。
選択肢3：農地転用して売る
駐車場、住宅、資材置場など
農業以外に使うことを農地転用といいます。
所有者本人が転用するのが4条、
売買や賃貸と同時に転用するのが5条です。
転用は立地によって
許可の見込みが大きく異なります。
農用地区域からの除外、
都市計画法の開発許可、
接道、排水など、
別の手続きも必要になることがあります。
詳しくは滋賀・湖南エリアの農地転用手続き
『農地転用の手続きガイド｜滋賀・湖南エリアの4条・5条』をご確認ください。
選択肢4：相続土地国庫帰属制度を検討する
相続または一定の遺贈で取得した土地は、
要件を満たせば国へ引き渡せる制度があります。
ただし、
申請すれば必ず引き取られる制度ではありません。
建物がある、
境界争いがある、
担保権がある、
通常より管理費がかかる
などの土地は対象外となることがあります。
審査手数料は1筆14,000円です。
承認後には原則20万円を基本とする負担金が必要で、
一部の農用地区域等の田畑は
面積に応じて20万円を超えます。
法務省の例では、
該当する田畑は500平方メートルで約72万円、
1,000平方メートルで約110万円です。
滋賀県の相談先は大津地方法務局本局です。
相談は事前予約制で、
標準処理期間は8か月と案内されています。
– 大津地方法務局 登記部門（相続土地国庫帰属担当）
– 住所：大津市京町三丁目1番1号
– 電話：077-522-4671
「無料で引き取ります」という話には注意する
名義変更費用、管理費、寄付金などの名目で
高額な費用を求められるサービスもあります。
契約前に、
誰へ所有権が移るのか、
買主の実体、将来の追加請求、
登記完了の確認方法を
司法書士等へ確認してください。
相談の順番
- 登記・公図・課税明細をそろえる
- 市町の農業委員会で区域と利用権を確認する
- 近隣農家や担い手への売却・貸付を検討する
- 転用可能性を行政へ確認する
- 売却困難なら国庫帰属制度を比較する
田んぼだけでなく実家や宅地も一緒に相続した場合は、
まとめて処分できる可能性があります。
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