再建築不可物件の相場は3割〜7割安い？理由と価格を上げる方法
- 再建築不可物件の相場はどれくらいなのでしょうか？
- 相場が安いって聞くけど、どのくらい安いの？
- 高く売る方法はあるの？
そんな疑問をお持ちではありませんか？
結論から言うと、再建築不可物件の相場は、通常の物件に比べて3割から7割ほど安くなります。
しかし、条件によっては相場以上の価格で売却することも可能で、その理由が以下
- 建て替えや増築ができないため、需要が低い。
- 住宅ローンが利用しづらく、購入希望者が限られる。
- 築年数が古く、リフォーム費用が高額になる場合がある。
例えば、東京都世田谷区にある再建築不可物件の場合、同じエリアの再建築可能な物件の約6割の価格で売られていることが多いです。
しかし、接道義務をクリアする工事を行うことで、通常の住宅地と同等の価格で売却されたケースもあります。
つまり、再建築不可物件でも工夫次第で高く売れる可能性があります。
本記事では、再建築不可物件の相場を詳しく解説し、相場以上の価格で売却するためのポイントお伝えします。
再建築不可物件の相場はどのくらい？
まず再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、現在建っている建物を取り壊した後、新しい建物を建てることが法律で禁止されている物件のことです。
主に、建築基準法の「接道義務」を満たしていない土地が該当します。
例えば、道路に面していない土地や、幅が4メートル未満の道路にしか接していない土地は再建築不可となります。
幅が3メートルの細い路地にしか面していない土地があるとします。この場合、その土地には新しい家を建てられません。
これは、火災や地震などの災害時に消防車や救急車が入れないため、安全性を確保するための法律です。
つまり、再建築不可物件は「今の状態のまま利用することは可能だが、新たに建て替えることはできない」物件と言えます。
再建築不可物件の相場が安い理由
冒頭でもお伝えしたように、再建築不可物件の相場は、通常物件の3割から7割程度とされています。
その理由は、買い手にとって不利な条件が多く、需要が少ないためです。
- 建て替えや増築ができないため、利用方法が限定される
- 住宅ローンを利用できないため、一括購入が必要になる
- 築年数が古く、リフォーム費用が高額になりがち
例えば、東京都内の再建築不可物件では、同じエリアの再建築可能な物件の半額以下で売られていることもあります。
通常物件との価格差はどれくらい？
再建築不可物件と通常物件の価格差は、一般的に3割から7割程度です。
- 都市部では通常物件の約6割の価格
- 郊外や地方では通常物件の約3割の価格
- 築年数が古い場合はさらに価格が低くなる
例えば、大阪府中央区の再建築不可物件が、同じエリアの再建築可能な物件の半額で売られていたケースがあります。
これは、建て替えができないために住宅ローンが利用できず、買い手が限られてしまうからです。
ちなみに、不動産買取マスターにも再建築不可物件のご依頼・査定はたくさんあります。
大阪府枚方市の再建築不可中古戸建て
東淀川区下新庄の戸建て
兵庫県伊丹市の再建築不可の土地
大阪市城東区新喜多東の戸建て（再建築不可物件）
和歌山県橋本市の再建築不可の戸建て（土地付き）
大東市の賃貸マンション
再建築不可物件が安くなる4つの理由
1.建て替え・増築ができないため
再建築不可物件は、建て替えや増築ができないため、相場が安くなります。
- 建物の取り壊し後、新しい建物を建てられない
- 増築ができず、リフォームの範囲が限定される
- 資産価値が低くなり、売却価格が下がる
単純に用途が限られてくるわけですから、需要が低くなり安くなるといった誰でもわかる理由だと思います。
2.住宅ローンの利用が難しいため
再建築不可物件は、住宅ローンを利用しづらいため、相場が低くなります。
金融機関は、再建築不可物件を「担保価値が低い」と判断するため、住宅ローンの審査が通りにくいのです。
- 建て替えができないため、資産価値が低いと判断される
- 担保価値が低いため、融資の対象外となる場合が多い
ローンが組めない＝現金での購入が必要になることが多くなり、購入できる人が少なくなり、需要が低くなります。
結果として、相場も安くなるわけです。
3.築年数が古い物件が多いため
基本的に再建築不可の物件は築年数が古い物件が多いため、相場が安くなる傾向にあります。
- 築年数が古く、建物自体の価値が低くなる
- リフォームや修繕に多額の費用が必要
- 建物の状態によっては土地の価値にも影響する
例えば、築40年以上の再建築不可物件は、内装や設備が老朽化していることが多く、購入後にリフォームを行う必要があります。
しかし、建て替えができないため、大幅なリフォームはできません。このような制約があるため、買い手にとって魅力が少なく、相場が低くなります。
4.リフォーム費用が高額になる可能性があるため
再建築不可物件は、リフォーム費用が高額になる可能性があるため、相場が安くなります。
特に、古い建物ほど修繕が必要な箇所が多く、費用がかさむことが多いです。具体的には以下の点が挙げられます。
例えば、再建築不可物件の多くは昭和時代に建てられたものが多く、現在の住宅基準には適合していないことがあります。
この場合、配管の取り替えや耐震補強が必要になることが多く、リフォーム費用が予想以上に高額になり、購入希望者が減り、相場が安くなります。
再建築不可物件の査定ポイント
築年数や立地条件の影響
再建築不可物件の査定では、築年数や立地条件が大きな影響を与えます。
特に、築年数が新しく、立地が良い場合は、再建築不可物件であっても高い査定価格がつくことがあります。
- 築年数が新しいほど、建物の価値が高くなる
- 立地が良ければ、需要が高まり、査定価格が上がる
- 交通の便や周辺環境が良ければ、資産価値が維持される
例えば、駅から徒歩5分以内の再建築不可物件は、立地の良さから賃貸需要が高いため、収益物件としての価値が評価されます。
また、築年数が20年以内の物件であれば、内装のリフォームを行うことでさらに高値で売却できる可能性があります。
リフォーム費用と査定価格の関係
上記でもお伝えしたように、再建築不可物件の査定では、リフォーム費用が大きく影響します。
古い木造の再建築不可物件では、耐震補強やシロアリ対策などの費用が高額になります。
この場合、購入後の修繕費用を考慮して、査定価格が低く設定されることが多いです。
また、間取り変更が難しい場合は、需要が低くなり、さらに査定価格が下がる傾向があります。
隣地交渉の有無と価格への影響
再建築不可物件の査定では、隣地交渉の有無が価格に大きく影響します。
特に、隣地を借用または購入することで再建築が可能になる場合、査定価格が大幅に上がることがあります。
- 隣地を借用・購入できれば、再建築可能になる
- 再建築可能になると、通常の住宅地と同じ価格で売却できる
- 隣地所有者との交渉がスムーズであるかが重要
例えば、接道義務を満たすために隣地の一部を借用し、再建築可能になった事例があります。
この場合、土地の資産価値が2倍以上に上がり、高値で売却することができました。
ただし、隣地所有者との交渉が難航するケースもあるため、専門家のサポートが必要になることがあります。
まとめ：再建築不可物件を高く売るためのポイント
再建築不可物件は、通常物件に比べて相場が低くなりがちですが、工夫次第で高値で売却することが可能です。
特に、相場を理解して複数社の査定を受けること、再建築可能にするための工事を行うこと、専門業者に依頼することが成功の鍵です。
- 相場を理解して、複数社の査定を受ける
- 再建築可能にする工事を行い、資産価値を向上させる
- 専門業者に依頼することで、スムーズかつ高値で売却する
再建築不可物件でも、工夫次第で高値で売却できる可能性は十分にあります。