栗東市の土地について
「市街化調整区域だから売れない」と言われても、
それだけで売却できないと決まるわけではありません。
大切なのは、
区域、現在の建物の経緯、接道、農地かどうか、
開発許可の履歴を一つずつ確認することです。
栗東市では1970年7月15日に、
市街化区域と市街化調整区域の区域区分、
いわゆる「線引き」が行われました。
市街化調整区域は市街化を抑え、
農地や自然環境を守る地域です。
そのため、
市街化区域より建築や用途変更の条件が厳しくなります。
まずは栗東市の都市計画図で確認する
栗東市はウェブ上で
「栗東市都市計画用途地域図」を公開しています。
確認手順は次のとおりです。
- 栗東市都市計画用途地域図を開く
- 住所や周辺施設を手がかりに土地の位置まで移動する
- 用途地域の色が付いているか、区域区分の表示を確認する
- 地番、道路、敷地境界が分かりにくい場合は公図や登記事項証明書と見比べる
- 最終確認は栗東市都市計画課へ行う
オンライン地図は参考資料であり、
都市計画や境界を証明するものではありません。
売買契約や建て替えの判断には、
都市計画課（077-551-0116）への確認が必要です。
地区名だけでは判断できない
荒張、小野、十里など、
市街化調整区域を含む地区はあります。
しかし、
同じ町内でも区域が分かれることがあり、
地区名だけで断定するのは危険です。
隣の土地が市街化区域でも、
自分の敷地は市街化調整区域ということがあります。
確認は必ず一筆ごとに行います。
「昔から家が建っているから再建築できる」
「近所で新築されたから同じ条件」とも限りません。
市街化調整区域でも建て替えられる場合がある
市街化調整区域では、
原則として自由な開発はできません。
ただし、
既存建物の許可経緯、
都市計画法34条の指定区域、
建物用途などによって、
建て替えや新築が認められる場合があります。
栗東市には34条11号・12号に基づく指定区域があり、
蜂屋、六地蔵、伊勢落、北尾・北の山、野尻などの
一部で位置図が公開されています。
指定区域内でも用途や面積などの条件があるため、
「区域内＝何でも建つ」ではありません。
詳しい制度は、
滋賀県の市街化調整区域で家を建て替え・売却できる条件
『滋賀県の市街化調整区域で家は建て替え・売却できる？』でも整理しています。
売却前にそろえたい資料
- – 登記事項証明書
- – 公図、地積測量図
- – 建築確認済証、検査済証
- – 開発許可書、建築許可書
- – 固定資産税課税明細書
- – 前面道路の種類と幅員が分かる資料
- – 農地を含む場合は地目と農用地区域の確認資料
資料が残っていなくても調査はできます。
ただし、
許可履歴が分かる物件と分からない物件では、
買主が判断するまでの時間が変わります。
売り方は「仲介」と「買取」を比べる
一般の買主を探す仲介は、
条件が良ければ価格を伸ばせる可能性があります。
一方、
再建築条件が複雑、
建物が古い、
農地を含む、
残置物が多い物件では、
買主の融資や調査に時間がかかります。
買取は不動産会社が買主になる方法です。
価格だけでなく、
現状のまま引き渡せるか、
許可調査を誰が担うか、
売却後の責任をどう定めるかまで比べてください。
まとめ
栗東市の市街化調整区域は、
都市計画図で概略を確認し、
市役所で最終確認します。
区域だけで売れないと決めず、
建物の許可履歴、接道、農地、
34条指定区域を確認することが先です。
栗東市の調整区域にある家や土地を現状のまま売りたい方は、
栗東市の市街化調整区域の不動産買取について
『栗東市で不動産を売却・買取してもらうには？空き家・土地・農地の完全ガイド』をご覧ください。
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