事故物件の売却大阪・兵庫・京都・滋賀・奈良・和歌山

結論を言うと、事故物件である不動産でも売却することは可能です。適切な方法と注意点を押さえることで、高値で売却することも夢ではありません。

事故物件とは、過去に自殺や他殺、孤独死などがあった物件のことで、心理的な理由で買い手が付きにくい特徴があります。

しかし、国土交通省が定めたガイドラインや専門業者のサポートを利用すれば、トラブルを防ぎながらスムーズな売却が可能です。

事故物件でも諦める必要はありません。以下のポイントを押さえることで、適切な価格で売却が可能ですよ！

過去に関西エリアでこんな事故物件のを買取りしています。

戸建て

2023.02.16 兵庫

事故物件

加古川市別府町の戸建て物件

土地 戸建て

2023.02.02 大阪

事故物件 売れ残り物件

大阪市西区の訳あり物件（戸建て）

戸建て

2023.01.25 和歌山

事故物件 古家

和歌山市の戸建て（空き家）

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事故物件とは？基礎知識を解説

事故物件の定義と心理的瑕疵の説明

事故物件とは、過去に何らかの形で人が亡くなった物件を指します。特に、自殺や他殺、孤独死といった出来事が含まれることが多く、これらの出来事は「心理的瑕疵」として扱われます。

心理的瑕疵とは、不動産そのものに欠陥がなくても、買い手や借り手が精神的なストレスを感じる要因のことをいいます。たとえば、殺人事件が発生した部屋や、長期間遺体が放置されたケースなどです。

心理的瑕疵は、物件の価値に直接影響を与えるため、売却や賃貸時に注意が必要です。しかし、全ての死が心理的瑕疵に該当するわけではありません。自然死や通常の事故死の場合、心理的瑕疵に該当しない場合もあります。この点を理解しておくことが大切です。

事故物件に該当するケースと該当しないケース

事故物件に該当するケースは、物件内で自殺、他殺、孤独死が発生し、その出来事が周知されている場合が主です。また、特殊清掃が必要な状況があった場合も、事故物件として扱われます。

一方、該当しないケースとしては、自然死や病死があり、特に発見が早かった場合などがあります。これらのケースでは、心理的影響が少ないため、告知義務も発生しないことがあります。

たとえば、隣の住戸で事件が発生した場合、住まいそのものには関係ないと判断されることがあります。しかし、これはあくまで一般的なケースであり、購入希望者の不安を軽減するためにも、不動産会社と十分に相談することが重要です。

国土交通省ガイドラインによる基準

国土交通省は2021年10月、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を制定しました。

このガイドラインにより、事故物件に関する告知の基準が明確化されました。たとえば、賃貸物件の場合、事件や事故からおおむね3年以上が経過している場合、告知義務は不要とされています。ただし、売買物件では経過期間による免除は認められていません。

ガイドラインのポイントとして、心理的瑕疵の告知対象には、自殺や他殺、長期間遺体が放置された場合などが含まれます。また、自然死や通常の事故死で、特に問題がなければ告知不要とされています。このような基準は、売り手と買い手双方にとって公平性を保つために重要です。

事故物件の売却時の基本ポイント

事故物件を売却する際の告知義務とは

事故物件を売却する際、最も重要なのが「告知義務」です。

告知義務とは、売主が物件の欠陥や心理的影響について、買主に正確に伝える責任を指します。

不動産売買では、物件にまつわる事実を隠して売却することは禁じられています。特に事故物件の場合、自殺や他殺、孤独死といった出来事があると、その事実を正確に伝える必要があります。

たとえば、自殺があったマンションを売却する場合、売買契約書や重要事項説明書にその事実を記載しなければなりません。

これを怠ると、買主とのトラブルや損害賠償を請求されるリスクが高まります。売主としては、リスクを避けるためにも適切な対応が必要です。

告知義務違反のリスクとトラブル事例

告知義務を怠ると、売却後に深刻なトラブルに発展することがあります。

たとえば、売却後に買主が近隣住民から「この家で自殺があった」と聞き、その事実を知らされていなかった場合、買主は売主に対して損害賠償請求や契約解除を求めることができます。

実際に、これが原因で多額の慰謝料を支払うことになった事例もあります。

事故物件の売却相場の実態

事故物件の売却相場は、通常の物件と比べて1割から5割程度安くなる傾向があります。

これは、心理的瑕疵による需要の低下が主な要因です。たとえば、通常価格が3000万円の物件であれば、事故物件として売却する場合は1500万円から2700万円程度になる可能性があります。

仲介であると相場が変動する要因としては、以下のようなものがあります。

• 自殺や他殺などの内容
• 事故の発生時期
• 物件の立地条件
• 買主の心理的影響

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