市街化調整区域は、
市街地の無秩序な拡大を抑える区域です。
家の売買そのものが禁止される区域ではありません。
ただし、
新築、建て替え、用途変更には
都市計画法上の許可が必要になることがあり、
買主の利用計画が認められるかで
売却しやすさが変わります。
売却できることと建て替えできることは別
所有権は売買できます。
しかし、
買主が同じ家を使えるか、
建て替えられるか、
店舗等へ用途変更できるかは別の審査です。
そのため、
調整区域の査定では建物の許可履歴が重要です。
建て替え判断に必要な資料
- – 建築確認済証、検査済証
- – 開発許可書、建築許可書
- – 建物・土地の登記事項証明書
- – 公図、地積測量図
- – 建築時期と当時の所有者・用途
- – 前面道路の種類、幅員、接道長さ
- – 浄化槽、上水道、排水先
既存住宅が適法に建てられたことを確認できても、
同じ規模・用途で建て替えられるとは限りません。
増築や別用途への変更も事前相談が必要です。
都市計画法34条の許可基準
市街化調整区域でも、
都市計画法34条の各号に当てはまる開発は
許可の対象になり得ます。
滋賀県は34条11号、12号などに関する条例と
開発許可の取扱基準を公開しています。
ただし、
大津市、草津市、栗東市など、
許可権者や市の条例・指定区域が異なる場合があります。
「滋賀県の基準だけ」「隣の市の事例だけ」で判断せず、
土地がある自治体へ確認します。
2025年施行の盛土規制法にも注意
滋賀県では2025年4月1日から
盛土規制法に関する区域指定・運用が始まり、
2026年4月改正の開発許可取扱基準にも
関連記載があります。
造成を伴う建て替えや開発では、
都市計画法だけでなく
盛土規制法の手続きが必要になる場合があります。
売却前の進め方
- 自治体の都市計画図で区域を確認する
- 許可履歴を担当課へ照会する
- 建て替え・用途変更の見込みを事前相談する
- 道路、境界、上下水道、農地を確認する
- 調査結果を開示して仲介・買取を比較する
栗東市の具体的な地図確認は
栗東市の市街化調整区域の調べ方
『栗東市の市街化調整区域はどこ？調べ方と売却の選択肢』をご覧ください。
解体を急がない
古家を壊して更地にしても、
買主が新築できるとは限りません。
既存建物の存在や用途が
許可判断の手がかりになる場合もあります。
解体前に行政と不動産会社へ相談してください。
まとめ
滋賀県の市街化調整区域でも
売却や建て替えが可能なケースはあります。
ただし、
区域、許可履歴、34条の基準、道路、農地、造成を
一件ずつ確認する必要があります。
栗東市の物件は
栗東市の調整区域不動産の買取相談
『栗東市で不動産を売却・買取してもらうには？空き家・土地・農地の完全ガイド』、
草津市の物件は
草津市の調整区域不動産の買取相談
『草津市で不動産を売却・買取してもらうには？空き家・土地・アパートの完全ガイド』をご覧ください。
参考資料
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