住宅ローンが払えずに差し押さえされても、解除する方法はあります。
自宅に差し押さえの通知が届くと、
「もう家を失うのか」と頭が真っ白になります。
でも、ここで終わりではありません。
方法は大きく3つあります。
- ・個人再生の住宅ローン特則で、自宅を残せる可能性がある
- ・任意売却で、競売より高く売れる
- ・債権者（お金を貸した側）との交渉で解除してもらえる場合がある
実際に、住宅ローンを3ヶ月滞納して差し押さえされた方が、個人再生で競売を止めて自宅を守れたケースや、任意売却で競売より300万円高く売れたケースがあります。
差し押さえの解除には時間の制限があります。
早く動いた人ほど、選べる方法が多く残ります。
住宅ローンが払えなくなる原因と、差し押さえまでの流れ
まずは全体像からです。
なぜ払えなくなるのか。
そのあと、どんな順番で差し押さえまで進むのか。
流れが分かれば、いま自分がどの段階にいるかが分かります。
住宅ローンが払えなくなる主な原因
原因は人それぞれですが、よくあるパターンは決まっています。
- 勤務先の業績悪化による給料カットやボーナスカット
- 転職や退職で収入が減った
- 病気やケガで働けない期間ができた
- 離婚で世帯の収入が減り、支出が増えた
- 子どもの教育費や親の介護費など、予定外の出費
- 他の借金の返済が重くなった
- 金利上昇で返済額が増えた（変動金利の場合）
こわいのは、これらが重なることです。
残業代が減ったところに、親の介護費。
さらに子どもの進学費用。
ひとつなら耐えられても、重なると一気に苦しくなります。
滞納から競売まで約1年。タイムラインを知っておく
滞納が始まると、およそ次の順番で進みます。
家が競売で売られるまで、ふつうは10ヶ月〜1年ほどです。
- 滞納1ヶ月目：銀行から督促の手紙や電話が来る
- 滞納3ヶ月目：「期限の利益の喪失」の通知。残り全額を一括請求される
- 滞納4〜6ヶ月目：保証会社による代位弁済
- 滞納6〜8ヶ月目：競売の申立てと差し押さえの登記
- 滞納8〜10ヶ月目：現況調査（裁判所の執行官が家を見に来る）
- 滞納10〜12ヶ月目：入札の公告、開札日の決定
- 滞納12〜14ヶ月目：競売で売却、立ち退き
聞き慣れない言葉を2つだけおさえてください。
期限の利益の喪失とは、
分割で払う権利を失うこと。
2,000万円のローンが残っていたら、3ヶ月の滞納で「2,000万円を一括で払って」と言われます。
代位弁済（だいいべんさい）とは、
保証会社があなたの代わりに、銀行へ残りを全額払うことです。
代位弁済のあとは、取り立てる相手が銀行から保証会社に変わります。
保証会社は回収が仕事なので、銀行より早く法的手続きを進めてきます。
この「代位弁済の日」があとで重要になるので、覚えておいてください。
差し押さえ通知が届いたら、まずやること
通知が届いても、その日に何かが起こるわけではありません。
落ち着いて、次の順番で動いてください。
- 通知書の内容を正確に読む
- 差し押さえの種類（仮差押え・本差押え）と、誰からの請求かを確認する
- 「開札期日」が書いてあれば必ずメモする（実質のタイムリミット）
- 家族に状況を正直に話す
- 債権者への連絡は慎重に。安易な約束はしない
- 専門家（弁護士・司法書士・不動産会社）に早めに相談する
- 登記簿謄本や住宅ローンの契約書をそろえておく
いちばん大事なのは残り時間の把握です。
競売開始決定通知書には「開札期日」が書かれています。
その日まで、ふつう2〜3ヶ月。
この期間内に、任意売却や個人再生などの手を打つ必要があります。
なお、通知が来ても生活はそのまま続けられます。
電気・ガス・水道は止まりません。
すぐ追い出されることもありません。
ただし、家を売ったり誰かにあげたりする行為は制限されます。
そもそも「差し押さえ」とは何か
差し押さえと聞くと「家を取られる」と感じますが、正確には少し違います。
仕組みを知っておくと、対策が立てやすくなります。
差し押さえの意味と効力
差し押さえとは、裁判所が
「この家は借金回収のために確保します」
という札を貼るような手続きです。
大事なポイントはここです。
差し押さえされても、家の所有者はまだあなたのままです。
登記簿上の名前は変わりません。
「売る・あげる」ができなくなるだけです。
差し押さえには「仮差押え」と「本差押え」があります。
仮差押えは、あとで強制的に回収するための予約のようなもの。
本差押えは、実際に競売へ進むための手続きです。
住宅ローンの場合は、競売の申立てと同時に本差押えが行われるのが一般的です。
自己破産後は家から即退去？持ち家の行方と住み続けるため手順差し押さえから競売までの仕組み
競売は「期間入札」という方式です。
決められた期間に買いたい人が金額を出し合い、いちばん高い人が落札します。
入札期間はふつう1週間ほどです。
そして重要なのがここ。
開札日の前日までなら、債権者は競売を取り下げられます。
ギリギリまで、任意売却などで挽回するチャンスが残っているということです。
価格の目安も知っておいてください。
評価額2,000万円の物件なら、最低売却価格は約80%の1,600万円に設定されることが多く、実際の落札価格は市場価格の70〜80%程度が一般的です。
安く買いたたかれる。
これが「競売は損」と言われる理由です。
差し押さえ中の生活と、7つの制約
競売で売れるまでは、今の家に住み続けられます。
ただし、次の制約があります。
- 家を売る・あげるなど、持ち主を変える行為は禁止
- 家を担保に新しくお金を借りることはできない
- 賃貸に出す契約や更新に制限がかかる場合がある
- 大きな増改築やリフォームは債権者の同意が必要
- 火災保険の受取人変更や解約に制限がかかる
- 建物の取り壊しなど、家の状態を大きく変えるのは原則禁止
- 現況調査（執行官の調査）には協力する義務がある
現況調査では、裁判所の執行官が家の中の写真を撮ったり、間取りを確認したりします。
拒否はできませんが、事前に通知が来るので準備はできます。
電気・ガス・水道・電話はふつうに使えます。
住民票の移動や郵便物にも制限はありません。
固定資産税は、引き続き所有者であるあなたが払います。
差し押さえを解除する3つの方法
ここからが本題です。
解除の方法は、大きく3つに分かれます。
①全額返済する
②債務整理（個人再生・自己破産）をする
③債権者と交渉する（任意売却）
順番に見ていきます。
①全額返済で解除する（確実だが、いちばん難しい）
残りを全部払えば、差し押さえは確実に解除されます。
ただ、現実にはこれがいちばん難しい方法です。
たとえば残債2,000万円で6ヶ月滞納していると、遅延損害金（遅れたことに対する罰金のような利息）が約150万円加算されます。
つまり合計で2,150万円ほど必要になります。
全額返済ができるのは、
親族からの援助、生命保険の解約返戻金、退職金、他の資産の売却、相続など、
まとまったお金の当てがある場合です。
当てがある場合でも、その後の生活設計まで考えてから使ってください。
②債務整理で解除する（借金そのものを減らす）
債務整理とは、法律の手続きで借金を減らしたりゼロにしたりすることです。
個人再生の場合。
総債務3,000万円（住宅ローン2,000万円＋その他1,000万円）なら、
住宅ローン以外の1,000万円が100〜200万円程度まで減額され、
それを3年で分割返済します。
月々の返済は3〜6万円ほどになります。
自己破産の場合。
すべての借金の支払い義務がなくなりますが、自宅などの高額な財産は手放します。
ただし、99万円以下の現金と、生活に必要な家具・家電は手元に残せます。
くわしくはこのあとの章で説明します。
③債権者と交渉して解除してもらう
法的手続きをせず、話し合いで解決する道もあります。
ただし「お願い」では動いてくれません。
債権者にもトクがある提案が必要です。
いちばん効果的な提案が任意売却です。
競売だと市場価格の70〜80%でしか売れません。
任意売却なら90〜95%が期待できます。
市場価格3,000万円の物件なら、
競売で2,100〜2,400万円、
任意売却で2,700〜2,850万円。
この差額は、債権者にとっても回収額が増えるメリットです。
だから交渉の材料になります。
交渉のコツは、感情ではなく数字で話すこと。
「何とかしてください」ではなく、
「○月○日までに任意売却で○○万円の売却を目指し、残りは月○万円ずつ返します」
という具体的な形にします。
個人再生で差し押さえを解除する方法
個人再生は、借金を大幅に減らしながら、自宅を守れる可能性がある手続きです。
差し押さえ解除の方法の中でも、「家を残したい人」の第一候補になります。
借金を大幅に減額できる仕組み
個人再生では、住宅ローン以外の借金が大きく減ります。
例：総債務1,500万円（住宅ローン1,000万円＋その他500万円）の場合。
住宅ローン以外の500万円が100万円まで減額。
36回払いなら、月々約2.8万円です。
最低限払う金額（最低弁済額）は、借金の額で決まります。
- 100万円未満：全額
- 100万円以上500万円未満：100万円
- 500万円以上1,500万円未満：借金の5分の1
- 1,500万円以上：300万円〜
ただし、持っている財産の合計額（清算価値）のほうが大きい場合は、そちらが基準になります。
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家を残す切り札「住宅ローン特則」
住宅資金特別条項、通称「住宅ローン特則」。
かんたんに言うと、
住宅ローンはこれまでどおり払い続け、その他の借金だけを減らす仕組みです。
これを使えば、家を手放さずに借金を整理できます。
使うための主な条件はこちら。
- 住宅ローン自体は減額されず、払い続ける
- 減額の対象は、住宅ローン以外の借金だけ
- 代位弁済から6ヶ月以内に申し立てること
- 家の名義が本人であること
- 家に住宅ローン以外の担保が付いていないこと
- 返済期間を最長10年延長できる場合がある
- 元本の据置期間（最長2年）を設けられる場合もある
とくに重要なのが「6ヶ月ルール」です。
保証会社の代位弁済から6ヶ月を過ぎると、この特則は使えなくなります。
4月に代位弁済されたなら、リミットは9月末。
先ほど「代位弁済の日を覚えておいて」と言ったのは、このためです。
また、返済期間の延長も可能です。
残り20年・月12万円の返済を30年に延ばして、月8万円程度に下げられるケースもあります。
進んでいる競売を止める「中止命令」
個人再生には、進行中の競売を一時停止させる「中止命令」という制度があります。
裁判所に申し立てて認められれば、競売の期日が取り消されます。
申立書には、収入・支出・返済計画を具体的な数字で書きます。
例：「月収30万円、支出25万円。住宅ローン以外の債務200万円を60万円に減額し、月1.7万円×36回で返済予定」
裁判所が「この人の再生は成功しそうだ」と判断すれば、申立てから1〜2週間ほどで中止命令が出ます。
個人再生が使えないケース
便利な制度ですが、誰でも使えるわけではありません。
- 安定した収入がない：3〜5年払い続ける必要があるため。収入が不安定な自営業や、定年間近の場合は要検討
- 家に住宅ローン以外の担保が付いている：カードローンの担保で自宅に根抵当権が付いているようなケース。その債権者の同意がないと特則が使えない
- 住宅ローンを除く借金が5,000万円を超える：この場合は個人再生自体が使えず、自己破産を検討
期間と費用の目安
個人再生には時間とお金がかかります。
期間の目安：
申立て準備に1〜2ヶ月、開始決定まで1〜2ヶ月、再生計画の作成・提出に2〜3ヶ月、認可まで1〜2ヶ月。
トータルで半年〜1年ほど。
この間も住宅ローンの返済は続けます。
費用は、減る借金の額と比べて判断します。
500万円が100万円に減るなら、利益は400万円。
手続き費用が80万円かかっても、320万円のプラスです。
弁護士費用は分割払いに対応している事務所もありますし、
法テラス（国の法律相談窓口）を使えば費用を抑えられる場合もあります。
任意売却で差し押さえを解除する
任意売却は、差し押さえられた家を競売ではなくふつうの市場で売る方法です。
「家に住み続ける」ことはできませんが、競売よりずっと良い条件で手放せます。
競売より高く売れる理由
もう一度、価格の比較です。
市場価格3,000万円の物件の場合。
競売：2,100〜2,400万円
任意売却：2,700〜2,850万円
差額は300〜750万円。
このお金が、残債の返済や新生活の準備に回せます。
お金以外のメリットもあります。
任意売却なら、引き渡しの時期をある程度交渉できます。
「子どもの学期末まで住みたい」「引越し先が決まるまで数ヶ月待ってほしい」
こうした希望を買主と話し合えます。
競売にはそれがありません。
落札者の都合で立ち退きを求められます。
不動産買取マスターでの任意売却事例
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債権者との交渉のコツ
任意売却は、債権者の同意がないと進められません。
説得の材料は「競売より多く回収できる」という数字です。
提案の例：
「現在の査定額2,800万円、競売の予想価格2,200万円。任意売却なら600万円多く回収できます。3ヶ月の販売期間で売却し、売却後の残債800万円は月5万円×36回で返済します」
債権者が見ているのは確実性です。
実績のある不動産会社、適正な価格設定、具体的な販売計画。
この3つを示せると、交渉が通りやすくなります。
競売と同時進行になる。スケジュール管理がすべて
任意売却は、競売の手続きと並行して進みます。
開札期日という絶対のタイムリミットがある中での売却活動です。
開札まで6ヶ月ある場合の例：
最初の2ヶ月で債権者との合意と売却活動の開始。
3〜4ヶ月目で購入者との交渉・契約。
5〜6ヶ月目で決済・引き渡し。
どこかで遅れると、競売に間に合わなくなります。
だからこそ、早く動くほど有利です。
価格設定のポイント
高すぎれば売れ残り、安すぎれば損。
限られた時間で売り切るには、正確な相場の把握が欠かせません。
査定では、同じマンションの他の部屋や、近所の似た物件の成約価格を参考にします。
似た間取りが直近3ヶ月で2,800万円で成約しているなら、2,700万円程度から始めて反応を見ながら調整する、という具合です。
ひとつ注意点。
「急いで売りたい事情」が買主に知られると、値引き交渉で足元を見られます。
そのため販売活動では任意売却であることは出さず、「転勤のため」「住み替えのため」といった一般的な理由を前面に出すのが普通です。
任意売却を成功させるタイムテーブル
6ヶ月で進める場合の流れ
- 1ヶ月目：債権者との交渉・合意、不動産業者の選定・契約
- 2ヶ月目：価格査定、販売活動の開始、広告・内覧対応
- 3ヶ月目：購入希望者との交渉、価格・条件の調整
- 4ヶ月目：売買契約、買主の住宅ローン審査対応
- 5ヶ月目：決済準備、必要書類の用意
- 6ヶ月目：決済・引き渡し、競売の取り下げ
勝負は最初の1ヶ月です。
債権者の合意が取れなければ、その後の活動が全部ムダになります。
業者選びも成否を分けます。
任意売却の実績が豊富で、債権者との交渉に慣れた会社を選んでください。
決済の日には、住宅ローンの抹消登記・所有権の移転・鍵の引き渡しを同日に行います。
このとき競売の申立ても取り下げられ、差し押さえの登記も抹消されます。
自己破産で差し押さえに対応する
自己破産は、どうしても返せないときの最後の手段です。
家は手放すことになりますが、借金から完全に解放され、生活を立て直せます。
自己破産の流れと効果
自己破産の最大の効果は「免責（めんせき）」です。
免責とは、借金の支払い義務がなくなること。
住宅ローン、クレジットカード、消費者金融。
3,000万円の借金があれば、3,000万円の支払い義務が消えます。
ただし、消えない借金もあります。
税金の一部、養育費、悪質な行為による損害賠償などは、破産後も残ります。
ギャンブルや浪費が原因の借金は、免責が認められない場合もあります。
手続きには2種類あります。
財産が少なければ「同時廃止」、
一定以上の財産（持ち家など）があれば「管財事件」となり、破産管財人が付きます。
破産管財人の役割。財産隠しは犯罪です
破産管財人とは、裁判所に選ばれて手続きを仕切る弁護士のことです。
あなたの財産を調べ、お金に換えて、債権者に公平に分配します。
破産する人は、管財人に財産の情報をすべて開示する義務があります。
ウソの報告や財産隠しをすると、免責が認められなくなります。
しかも財産隠しは、借金がチャラにならないだけでは済みません。
「詐欺破産罪」という犯罪にあたり、刑事罰の対象になります。
差し押さえや破産の前に「家を安く身内に売っておく」「名義だけ移しておく」といった行為が典型例です。
どこからが罪になるのか、境界線はこちらにまとめています。
自己破産前に家を売却するのは違法？詐欺破産罪になるケース・ならないケース自宅は、管財人によって競売か任意売却でお金に換えられます。
住んでいる間に売却活動が行われることもあります。
売却代金は、管財人の費用・税金・債権者への配当に充てられます。
管財人の費用は最低20万円ほどで、財産の規模に応じて増えます。
破産を申し立てるときに、前もって納める必要があります。
自宅を手放すことのメリット・デメリット
家を失うのはつらいことです。
でも同時に、住宅ローンという重荷からも解放されます。
両面を冷静に比べてみてください。
【メリット】
- 住宅ローンの支払い義務が完全になくなる
- 固定資産税・都市計画税の負担がなくなる
- マンションなら管理費・修繕積立金もなくなる
- 老朽化にともなう修繕費の心配がいらない
- 収入に合った住まいに移れる
- 借金から解放され、精神的な負担が軽くなる
- 新しい環境で再スタートを切れる
【デメリット】
- 住み慣れた家と思い出の場所を失う
- 賃貸への転居で家賃負担が発生する
- 子どもの転校など、家族の生活が変わる
- 信用情報に記録が残り、当面は新たな住宅購入が難しい
- 周囲に破産の事実を知られる可能性がある
- 老後の住まいの確保が課題になる
- 敷金・礼金・引越し費用が必要になる
数字で比べてみます。
残債2,500万円・月12万円返済・固定資産税年12万円の家を手放すと、年間約156万円の負担が消えます。
家賃8万円の賃貸に移ると年96万円。
差し引き、年60万円の負担減です。
また、現金99万円までと生活に必要な家具・家電は手元に残せるので、最低限の生活基盤は確保した状態で再スタートできます。
まとめ｜自分に合った解除方法を選ぶために
差し押さえを解除する方法を、もう一度並べます。
- 全額返済：確実だが、まとまった資金が必要
- 個人再生：家を残せる可能性がある。ただし代位弁済から6ヶ月以内
- 任意売却：家は手放すが、競売より高く売れる。開札期日の前まで
- 自己破産：家は手放すが、借金から完全に解放される
どれを選ぶかは、収入・借金の額・家を残したいかどうかで変わります。
そして、どの方法にも共通するのが期限です。
個人再生の住宅ローン特則は、代位弁済から6ヶ月以内。
任意売却は、競売の開札期日の前まで。
滞納から競売まで約1年ありますが、迷っている間にも残り時間は減っていきます。
判断に迷ったら、一人で抱えず専門家に相談してください。
弁護士・司法書士、そして任意売却なら不動産買取マスターでも無料で相談を受け付けています。
早く相談した人ほど、選べる道が多く残っています。
